リトルロックへの不動産投資を検証する ~ 不動産投資家にとっての好機とは

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

ここ数日、アーカンソー州の州都、リトルロック市の不動産市場を検証しています。

昨日は不動産需要の三大要素

人口
人口動態
雇用・賃金

の中でも一番最後の要素、リトルロックの賃金事情について深く見ていきました。

ここで分かった事実は

  • リトルロックの賃金事情は世界金融危機大きく影響される可能性は低い
  • 平均時給は順調に伸びており、今後も伸び続けることが期待できる
  • 平均時給はメンフィス以上に安定しており、リトルロックの方が$1.54高い

ということと、

「アーカンソー州はアメリカで最も安上がりに住居賃貸が出来る州」

ということです。

メンフィスは全米の中でも安定したキャッシュフローが得られる不動産市場として知られています。

けれども、実はそのお隣(車で2時間半の大都市)であるリトルロックの不動産市場も負けじと劣らず同じような状況にあり、しかも将来の安定性と成長性を見込む上では、本日まで検証してきたようにリトルロックに軍配が上がるのです。

それを踏まえた上で、リトルロック不動産市場の検証について総括していきます。

リトルロックに不動産投資のチャンスはあるのか

まずは根本的な話になりますが、

リトルロックで不動産投資で成功する見込みはどれくらいあるのか?

を検証してみたいと思います。

昨日までに、不動産需要の三大要素

人口
人口動態
雇用・賃金

の全てにおいて問題がない(安定性が高い)ことが確認できましたが、実際に不動産投資を行った場合の勝率が高いかどうかを見極めることは大切です。

そしてこの見極めでまず一番最初に行うべきことは、その不動産市場の「持ち家率」を見ることです。

つまり、その不動産市場で持ち家率(人口に対する自宅所有者の割合)がどれくらいあるのか、上がっているのか、下がっているのかを見ることで賃貸市場の可能性が見えてきます。

持ち家率が高い、或いは上昇しているのであれば賃貸の需要そのものが低いことになり、持ち家率が低い、或いは下降しているのであれば賃貸の需要がより高いことになります。

結局のところ、いくらリトルロックの不動産市場が安定しているとはいえ、人口の世帯ほとんどが自宅を所有しているのであれば不動産投資としては市場が狭いことになり、投資が成功する可能性も低くなるわけです。

そこで、リトルロック市が属するプラスキー郡全体の持ち家率を見てみます。

プラスキー郡の持ち家率

2007年のサブプライム問題以降、持ち家率が一気に下がってきていることがはっきりと分かります。家を手放して賃貸に切り替えた人々が多い証拠です。

家を手放さなければならなかったご事情を考えるとお気の毒ですが、不動産投資家としては心なしか安心してしまいますね。。

引き続き、リトルロック市そのものの賃貸と持ち家比率の変化を見てみます。

下記に動的グラフを埋め込んでありますので、カーソルを上に置いて2013年~2015年の変化を確認してください。薄い赤色がリトルロックです。

 

プラスキー郡全体では60%台ですが、リトルロック単体でみると、持ち家率は50%台にまで落ちていたことが分かります。

2013年 56.6%
2014年 56.6%
2015年 57.1%

と、若干60%には近づいていますが、ほぼ2軒に1つは賃貸物件ですから、リトルロック全体としてほぼ半分の不動産物件は賃貸に使われている、と見て大過ないかと思います。

一戸建てであってもほぼ2軒に1つは賃貸物件ですから、仮にあなたがリトルロックで不動産物件を購入した場合、その物件から家賃収入を得られる可能性は高いと言えるのです。

ちなみに、リトルロックの平均家賃の変化はこのようになっています。こちらも動的な埋め込みグラフです。

平均家賃の変化

リトルロックの平均家賃は全米全体の平均家賃よりも安く、アーカンソー州全体の平均よりは高いことが分かります。

リトルロックは州都なだけに、アーカンソー州の中で一番高いのでしょうね。

とはいえ、元々の家賃の安さに加えて家賃の上昇は非常に緩やかです。この緩やかな上昇は恐らく全米を通してもさほど見られるものではなく、このことは

  • 住居用に賃貸し易い不動産環境
  • 入居者が長期間入ってくれる可能性の高さ

という、不動産賃貸市場の安定に化大きく貢献します。

リトルロックへの不動産市場が長期投資とう不動産投資の性質にも合っていることが、ここでも証明されていますね。

まとめ

このように、リトルロックでは持ち家率が世帯のほぼ半分に定着していることことは不動産投資家としては大きな安心材料です。

これに加えて平均家賃の上昇も全米で他に例を見ないくらい非常に緩やかですから、ターンオーバー(住人入れ替わり)の機会が減る可能性が高く、

  • 住人入れ替え時期の修繕と新しい入居者が決まるまでの空室期間
  • 修繕にかかる費用

この時間とお金を節約できることは、キャッシュフローを大きく向上させることに貢献してくれるのです。

結果としてリトルロックは不動産需要の三大要素

人口
人口動態
雇用・賃金

を十分に満たしてくれると同時に

持ち家率の低さ
平均家賃上昇率の低さ

この2つが大きな味方となり、不動産投資を行う場合の成功率を大きく高めていることが分かります。

少なくとも本日までに見てきたリトルロックの不動産市場を鑑みると、間違いなくリトルロックの不動産物件は「買い」です。

それでは実際にリトルロックで不動産投資を行う場合は、リトルロックの中でもどのエリアの物件を購入するべきなのでしょうか。

明日はリトルロック不動産市場検証シリーズの最後、「リトルロックの中で投資するべきエリア」についてお伝えさせて頂きます。


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