謹賀新年!2018年のアメリカ不動産市場を読む!!

皆様こんにちは。佐藤です。

謹賀新年、明けましておめでとうございます!

昨年も米国内を行き来して目まぐるしい一年でしたが、同時にアメリカ国外ではカナダのバンクーバーやメキシコのグアダラハラ等も訪れ現地の不動産市場を視察してきました。

カナダ・アメリカ・メキシコと縦につながる不動産市場を俯瞰する中で先進国と発展途上国の違いを見せられ、アメリカ不動産取引の健全さと安全度を再確認した次第です。

メキシコは土地がとても広いのですが、不動産業者から買ってみたものの、実はその土地は政府に登録されたままの土地だった(業者が勝手に販売していた)。。なんて本当にある話。

メキシコのとある街の新開発地の土地取得に動いていますが、その辺りの不安が残り、契約が遅々として進んでいません。

やっかいなことにメキシコの大都市以外の街では不動産弁護士すらいませんので、慎重に進めていきたと思います。

その点、アメリカの不動産は現在の所有者名や物件の過去の取引価格はおろか、過去に支払われた固定資産税額や公認不動産鑑定士による評価額まで公に晒されてしまいます。

不動産業者としては買主を騙そうにも騙せませんし、アメリカでは実に公正な不動産取引環境が整えられているのです。

その意味では、アメリカでの不動産投資は安心できる不動産エージェントと信頼できる不動産管理会社が見つかりさえすれば、高い確率で投資運用が軌道に乗ります。

私(佐藤)もお客様方にご安心・信頼頂ける不動産コンサルティングと仲介業務を目指して、本年も引き続き学びを継続していきたいと思います。

アマゾンの第二本社建設地に注目

さて、本年2018年のアメリカ不動産市場の注目は何と言っても「アマゾン第二本社がどの都市に建設されるのか?」でしょう。

アマゾン本社が

「第二本社を建設してほしい街はどこですか?」

と全米に呼びかけ、昨年2017年10月までの時点で238の都市が名乗りを上げ、本社誘致合戦を展開しました。

アマゾンは

「第二本社の建設にあたり5ビリオン(約50億 $1≒100円)を街に投資し、5万人を採用しますよ。」

と約束しており、選ばれる都市は大きな経済効果が望めますから、どこも必死になっているわけです。

各都市が誘致合戦を展開するとは流石は巨人のアマゾン。本日までに

アトランタ(ジョージア州)
シカゴ(イリノイ州)
オースティン(テキサス州)
フィラデルフィア(ペンシルべニア州)
ボストン(マサチューセッツ州)
ワシントンD.C.(米国首都:コロンビア特別区)

の6つの都市が最有力候補と言われているようです。

ひとたびアマゾンから第二本社の都市として発表があれば、その地元の不動産業者は一気に買い占めに動き出すと思います。

これを逆手にとれは、個人にも同じことが言えるのです。仮に選ばれる都市が

アトランタ(ジョージア州)
オースティン(テキサス州)
フィラデルフィア(ペンシルべニア州)

このいずれかであった場合、キャピタルゲイン狙いで不動産投資を考えている方は真剣に検討してよいと思います。

これら3つの都市であれば現時点で一戸建ても高騰はしていませんし、かつアマゾンのような大企業が街に入ることで不動産価格が安定して上昇する可能性が高いからです。

キャピタルゲインが5万ドルもあれば売却時に修繕と税金を引いた後でも十分に利益が手元に残りますし、実際にはアマゾンからもたらされる人口増・雇用率増、そして波及する経済効果で長期的には期待以上に不動産価格が上昇していく可能性は十分にあります。

仮にアマゾン第二本社が建設される都市に首尾よく物件を購入した場合、私(佐藤)の経験では向こう20年の間に、最低でも物件価格は倍以上になっている可能性は極めて高いと思います。

アマゾン取締役会長兼社長、ジェフ・ベゾスの決定に注目しておきましょう。

大型減税の効果を見る年

そしてアメリカ不動産業界にも大きく影響してくるもう一つの大きなニュースは、昨年12月20日に確定したトランプ大統領による大型減税の導入です。

個人所得税も幅広く減税され、とりわけ法人税に至っては連邦法人税率は本年2018年に35%から21%にまで引き下げられることになります。

強いアメリカの復活を主張し続けるトランプ大統領の大胆な性格からくる大統領選時の公約が果たされた形ですが、この大型減税の意味合いは大まかには

減税という名のアメリカ国民へのバラマキ

そして

10年で1.5兆ドルを減税(米国の赤字増加)

という、良い面と悪い面が両極端に現れる諸刃の剣です。

果たしてこの30年ぶりとなる大型減税が吉と出るか凶と出るか、本年以降のアメリカ経済の動向が大きく注目されます。少なくとも、前述のアマゾンにとっては朗報ですね。

そして大型減税の影響がアメリカの不動産市場にどのような影響を与えてくるかどうかは、FRBが定める金利の変化と合わせて見ておく必要があります。

何よりも前提に理解しておくべきは、「今のアメリカ不動産市場は不健康な状態にある」ということです。

というのは、ここ数年のアメリカでは

賃金上昇率が家賃上昇率に追い付いていない

という事実があります。

このままいけば、近い将来に多くの職業で「この仕事だけでは家賃も支払えない」という状況になり、2つ以上の仕事をかけ持つ国民の数が今まで以上に増加してくることは疑いありません。

とりわけアメリカ東西海岸の地域で暮らす人々にとっては住宅ローンは年々重くのしかかり、近年アメリカ全体として取り戻しつつある持ち家率の回復を大きく鈍らせる要因となります。

そんな中の今回の大型減税ですので、その利点の一つとして個人にも減税の形で手元に残るお金がやや潤沢になってくることから、不健康な不動産市場から派生する問題をやや先送りとなることが予想されます。

結果としてアメリカの不動産市場は将来の価格暴落の可能性が否定できない状態ではありますが、それでもこの大型減税によりその発生確率が低められる、あるいは問題が先送りされる可能性が高くなりました。

まとめると、この2018年にアメリカ不動産投資を検討される方々は、キャピタルゲイン狙いとしてはアマゾンが第二本社を建てるような価格上昇の保険がかかっている場所、またはキャッシュフロー重視であればメンフィスやリトルロックのような不動産市場超安定型の都市に留めておいた方が良さそうです。

それら以外の都市で不動産投資を希望する場合でも2018年は様子を見て、いざ2007年以降の不動産価格暴落が発生した場合はしばらく静観して、底値でその地域の不動産を購入するのが得策だろうと思います。

前回の不動産価格暴落後の経過を見て証明されたように、国全体として人口が増え続けるアメリカ合衆国では不動産価格は大暴落したとしても、ピンポン玉のように再び浮き上がってくる可能性が極めて高いからです。

本年が皆様と、皆様のご家族にとって素晴らしい年となりますことをご祈念申し上げます。

本年もどうぞよろしくお願い致します。

佐藤

平成30年 元旦



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