リトルロックへの不動産投資を検証する ~ リトルロック不動産市場の変化

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

不動産投資で成果を求める際に、その期待値の要素になるのは大きく分けて

  • 減価償却
  • キャッシュフロー
  • キャピタルゲイン

の3つです。

節税対策でより有利な減価償却期間を加味するのか、不労所得の生活を実現するべく大きなキャッシュフローを期待するのか、あるいは売却時に上昇した物件価格と購入時の物件価格の差額から修繕費や課税分を差し引いて手元に残る利益を期待するのか、あなたの目的により選ぶべき不動産市場と物件の種類は大きく違ってきます。

余談ですが、

築22年以上の木造物件は4年で減価償却が出来る

という現在の日本の税法を使って大きく節税を図る富裕層の海外不動産投資家があまりにも多い為、平成28年11月7日の会計検査院の検査報告の中で、富裕層による海外中古不動産を利用した節税に関する指摘があり、財務省に見直しの検討を求めています。

少なくとも海外の中古不動産に関してはこの税法が変更される可能性はあると思いますので、木造による4年での減価償却を目的にされている方は、税法の改正も視野に入れておいてください。

そこで、上記3つのいずれか、あるいはそれらの組み合わせで自分の目的に沿って投資する地域を定めていかなくてはなりませんが、この中でも不労所得の生活を目的とする「キャッシュフロー狙い」でアメリカで不動産投資をするのであれば、やはり最も大きな成果を上げられる地域はアメリカ中部地区です。

中でもアメリカ南東中部に属するテネシー州メンフィス市は「安定したキャッシュフローが狙える街」として日本の不動産投資家にも広く知られるようになってきました。

最近は私(佐藤)のもとにもテネシー州メンフィス市の物件を取得する為にコンサルティングと英語仲介を兼ねて依頼してこらえる方が増えており、投資家の利益を最大にさせて頂くことが私(佐藤)の役割である以上、投資家さんとそのご家族が不労所得の世界に入っていかれる道筋のお手伝いにやり甲斐を感じています。

けれども安定したキャッシュフローを狙える穴場的スポットしてテネシー州メンフィス市が認知されてきましたが、ここまで広く知られると最近は穴場ではなくなってきた感が。。

とはいえ、メンフィスと同様のキャッシュフローが期待できる不動産市場はまだまだ他にもあるのです。

その1つが、アメリカの西南中部に位置する「アーカンソー州リトルロック市」です。

キャッシュフローポイントの1つ、リトルロック

リトルロック市の歴史は古く、アーカンソー州の州都として1836年に25番目の州として認知されています。

開拓史からほんの近年まで公に差別が繰り返されてきたアメリカの中で、とりわけアメリカ南部は差別の色が濃く、西南中部に位置するリトルロックの街も例外ではありませんでした。

一番有名なのは、1954年のブラウン判決で公立学校において白人と黒人を分けた教育が違憲となり、その後9名の黒人学生が白人の学校とされていたリトルロック・セントラル高校に入学しようとしたところ、当時の州知事も加勢して通学を阻止しようとし、アイゼンハワー大統領が兵を送って事を収めるにまで発展したほどでした。今でこそ少なくとも公の場での差別はほとんどありませんが、そんな差別色が色濃く残る街であったことも確か。

また、リトルロックから輩出された人物の中で恐らくもっとも有名なのはビル・クリントン元大統領ではないでしょうか。クリントン大統領の時代にはアメリカ経済が大いに盛り上がりましたので、プライベートのお粗末な情事はそれとして、残した実績に関しては今でも大きく認められています。

そして不動産投資家の視点からこのリトルロックが重要なのは、前述のとおり

「アメリカで安定したキャッシュフローが望める、数少ない地域の1つ」

であるということです。

打たれ強いリトルロックの不動産市場

ここでリトルロックの位置を確認してみましょう。

(画像をクリック、もしくは拡大してください)

ご覧のとおり、メンフィスからは車で2時間半ほど南西に走ったあたりにリトルロックが位置しています。

厳密には

メンフィス … 南東中部
リトルロック … 南西中部

で区分けされていますが、おしなべて全体的にアメリカで南寄りの中部に位置するこれらの地域は、同様に安定したキャッシュフローが期待できるのです。

ここでいつものように、セントルイス連邦準備銀行が出している統計情報を使って物件価格の変動を見てみましょう。

上がメンフィス、下がリトルロックです。

メンフィスの不動産価格の変化

リトルロックの不動産価格の変化

いかがでしょうか。

それぞれが2000年を100とした場合のインデックスグラフですが、この2つを見比べてまず気づかなくてはならないのは、メンフィスとリトルロックの双方が2007年夏ごろから顕著化してきたサブプライム問題を発端とする、アメリカ不動産価格の暴落にほとんど影響を受けてない、ということです。

分かりやすいように、過去にメンフィス市場の検証で使用したフロリダのそれと比較してみます。

実に分かりやすいですね。。

アメリカで2007年以降に不動産価格が最も大きく暴落したのはニューヨーク、カリフォルニア、そしてフロリダでしたが、その一つのフロリダと比べるだけでもいかにメンフィスとリトルロックの不動産市場が打たれ強いか、ということが分かります。

そしてメンフィスとリトルロックの2つを比較してみて、もう1つ大切なことに気づかれましたでしょうか?

よーく見てみると、

リトルロックはメンフィスよりも不動産価格が下がらなかった

という事実が分かります。

株式投資であれ不動産投資であれ、その投資活動において自分の方向性を定めるのに欠かせない要素は確率でいう蓋然性(がいぜんせい)があるかないかです。

私(佐藤)は、この蓋然性(がいぜんせい)を無視した投資はすべからく博打に近いと考えています。端的には、

「過去に起こった事象をよーく研究して、その様相が再現される可能性があるのかないのか」

これが蓋然性(がいぜんせい)です。

つまり、ここで言いたいのは、

「2007年以降のような不動産暴落が起こった時に、メンフィスとリトルロックの不動産価格はフロリダのように大きく下がるか?」

という単純な問いなのです。

この答えは、皆さんはもうお分かりですね。

これが、リトルロックでも安定したキャッシュフローが期待できると申し上げる根拠の1つです。

このリトルロックの不動産市場について、明日からさらに検証を進めていきます。



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