【TDI – Trust Deed Investment】借入証書投資(プロミゾリーノート)に関する質問とお答え

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

ここ数日、日本ではあまり聞き慣れない「借入証書投資」についてお伝えさせて頂いています。

昨日までにお伝えさせて頂いた通り、「借入証書投資」はおよそ世にある不動産投資の手法の中でも最も安全な部類に入ることは間違いありません。

「不動産業者はいかがわしい。とりわけ不動産投資を取り扱う業者は二重にいかがわしい!!」

などと、よく友人に言われますので(涙)、

「いや、怪しい投資じゃないんです!本当に10%以上の金利がつく定期預金と同じなんです!!」

と声を大にしたところで、なかなか信じて頂けるものでもないかもしれませんが、、人にお薦めする以上は私(佐藤)も実際に借入証書投資を自分で購入しており、私の手形のキャッシュ・オン・キャッシュ(自己資本配当率)は14.75%です。

私(佐藤)は手形を購入しただけであとは文字通り「手ぶらでダラリ」ですし、何もせずとも毎月着々と元利金(元金の一部と利息)が口座に振り込まれてきています。

これは14.75%の金利と同じですから、2017年12月時点の日本の定期預金の最高金利である0.2%の73倍以上の金利を受け取っているのです。

そこで、少しでも借入証書のイメージを掴んで頂きやすいように、ここ数日で頂いたご質問に「Q&A」形式でお答えさせて頂きます。

(*下記のQ&Aは随時加筆されています)

Q. 借入証書投資とは、いくらぐらいの商品なのでしょうか?

プロミゾリーノート投資とは、対象物件の現在の家主が物件を購入した際の「融資額とその利息の返済の合計(元利金)を返済する」ことが明記されているプロミゾリーノート(借入証書)を買い取る投資です。

ごく簡単に言えば「借用書を買い取る」となります。

プロミゾリーノート(借入証書)購入後の返済先は投資家のあなたになるわけですが、別の言い方をすれば、そのプロミゾリーノート(借入証書)を購入するには家主が購入時に借り入れた融資額(物件購入価格 – 頭金)を現金で購入する必要があります。

そうすると、例えば

「5000万円の物件購入に際し、2000万円の頭金を納めた」

という場合には、プロミゾリーノート(借入証書)がもたらすリターンは(3000万+利息)となるわけで、この場合はプロミゾリーノート(借入証書)の価格は融資額そのまま、3000万円となります。

実際にご紹介するプロミゾリーノート投資の金額(融資額)は「100万~5000万」の範囲で融資を受けた家主の方々の借入証書になり、

「不動産物件の購入は無理だけど、数百万なら手元にあるし、それを超安全に10%以上の金利で回したい」

という方にお勧めの投資商品です。

Q. 借入証書を購入する際、私はどこにお金を振り込むのでしょうか?

ご紹介するプロミゾリーノート投資はアメリカの大手不動産コンサルティンググループにより提供されています。

投資される皆様をしっかりとお守りする為、このプロミゾリーノート投資には終始同不動産コンサルティンググループが仲介に入り、

  • 購入
  • 修繕
  • 販売
  • 融資
  • 管理

の全てを行っている物件の借入証書のみを販売しているのです。

つまり、借入証書投資の現在の持ち主はこの不動産コンサルティンググループですから、あなたが借入証書投資を購入する場合は現在の手形持ち主である同社に支払うことになります。

では

「なぜ不動産コンサルティンググループは自分の儲けを手放すのか?」

といいますと、実際のところ同社は自社で数多くの手形を抱えており、その全てから着々と利息で稼いでいます。

とはいえ、同社は現金が枯渇して困っているわけでもありません。

要は金融専門業者ではなく、あくまで総合不動産会社ですから、「手形を現金化してその次のプロジェクトの一部に使うに越したことはない」ということなのです。

売らずに自社で確保したままで儲けてもよいのですが、本業が不動産総合プロデュースですから、会社として手持ちの内部留保率を高めて次の不動産プロジェクトに充てるに越したことはない、という理由になります。

Q. お金は直接相手から自分の口座に振り込まれるのでしょうか?

まず、元利金(元金と利息)の受け取りにはアメリカに口座をお持ちであることが条件となります。

もしアメリカに口座をお持ちでない方は、日本にいながらアメリカの口座が開けるユニオンバンク(三菱UFJフィナンシャル・グループ系)の口座開設が必要です。

そして前述のとおり、今回のプロミゾリーノート投資に関するやり取りは全て、同不動産コンサルティンググループが仲介に入ります。

つまり、元利金(元金の一部と利息)は毎月同社が借用人(家主)から回収し、それをそのまま同社の口座から投資家様のアメリカの口座に振り込まれる形となります。

その為、家主から見れば融資額と利息の返済は同不動産コンサルティンググループに対して行うことに変わりはなく、プロミゾリーノート投資を購入する投資家様の存在は知らない形となります。

Q. お金が振り込まれてくる際に手数料が発生した場合、私の負担となるのでしょうか?

元利金(元金と利息)の受け取りはACH(Automated Clearing House)と呼ばれる、FRB(米国連邦準備銀行)によって運営されている小口決済システムを利用したアメリカ銀行間送金を利用して行われます。

このACHシステムを利用して、あなたのアメリカ口座に毎月自動振り込み形式で元利金(元金と利息)が振り込まれてきますが、この際に受け取る側のあなたに振込手数料が発生することはありません。

Q. 何か手数料があるのでしょうか?

毎月、同不動産コンサルティンググループに対しての少額のサービス料が発生します。

その為、あなたの口座に毎月振り込まれてくる実際の額は

元利金(元金と利息) – サービス料

と、毎月のサービス料が引かれた額になりますことを予めご了承ください。ちなみに、このサービス料には同不動産コンサルティンググループによる

  • 毎月の代理家賃回収
  • 毎月のあなたの口座への転送(元利金からサービス料が差し引かれた額)
  • トラブル時の対応
  • 借金返済完了時の手続き

等、およそ返済期間が終了して、あなたが利益を全額受け取ってかつ債権者としての責任(役所への登録等)を果たすまでのサポートが含まれており、これ以上のサービス料金が発生することはありません。

Q. 返済が滞った時、もしくは違う金額が振り込まれた場合は、私が借用人に直接連絡をするのでしょうか?

全ての取引は同不動産コンサルティンググループが行いますのでご安心ください。

通常、この不動産コンサルティンググループは借用人と契約を交わす際に、借用人の口座から返済額を自動引き落としするように設定していますので、まず金額の間違いが発生することはありません。

あり得るとすれば、借用人の口座に十分な返済額が入っていない場合で、その為に同不動産コンサルティンググループの口座に自動引き落としがなされずに滞納が発生する場合、ただちにこの不動産コンサルティンググループが借用人(物件の家主)に連絡して対応してくれます。

Q. お金のトラブルが相手と生じた場合は、仲介に入ってもらえるのでしょうか?

もちろんです。

そもそも、借入証書を購入するあなたが借用人と接する場面は皆無なのです。

いかなるトラブルが発生しても、このアメリカ不動産コンサルティンググループがガッチリと対応に入ります。投資家としてのあなたがトラブルに対して出る幕はございません。

Q. 融資を受けた家主が返済不能に陥ったらどうなるのでしょうか?

借入証書上の契約として、対象の物件が抵当に入れられています。

つまり、債務不履行が発生した場合は家主は家を失うことになりますが、投資家としてのあなたに対しては、不動産コンサルティンググループが借入証書を買い戻してくれるのです。

この点が、

「借入証書投資はおよそ世にある不動産投資の中でも、最も安全な部類に入る」

と申し上げる根拠になります。

Q. その販売元の不動産コンサルティンググループが潰れた場合はどうなるのでしょうか?

仮に販売元の不動産コンサルティンググループが存続しなくなった場合、私(佐藤)の方で言語サポートを含む一切の手続きに関して仲介に入り、債務者からの毎月の振込先を同不動産コンサルティンググループの口座から投資家様の口座に変更されるように手続きをさせて頂きます。

また、その後に債務不履行が発生した場合でも、

  1. 物件への抵当権を発動させる
  2. 物件売却を行う

これらの手続きに関し、私(佐藤)の方で仲介に入らせて頂くことが可能です。

Q. 順調にお金を払ってもらえた後は、どのような手続きがあるのでしょうか?

返済期間の最終月には一定の事務処理が必要になります。

債権者の責任としてローン完済を認める書類を発行して役所に登録する必要がありますが、この書類にはアメリカで通用する公証人サインが必要となります。日本にご在住の方は日本にある米国大使館に出向いて公証人サインを行う必要がありますこと、予めご了承ください。

それ以外の手続きに関しましては、同不動産コンサルティンググループが代行して行います。

Q. 利益にかかる税金の処理は手伝って頂けるのでしょうか?

提携する日本人公認会計士をご紹介させて頂きますので、ご安心ください。

まとめ

いかがでしょうか。

取り急ぎ、昨日までに頂いた数々のご質問を同じ部類のものはまとめる形で、上記にお答えさせて頂きました。

もし追加質問、あるいは新規の質問がありましたら、遠慮なくこちらからご連絡ください。

また頂いたご質問に関しては、お名前を伏せて本項のQ&Aを更新する形でお答えさせて頂きますこと、予めご了承ください。



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