支出の実態を確認してみる – ①

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨日までは、

マルチファミリー(複数世帯住宅)物件を見定める為の5つのステップ

  1. 家賃収入の事実確認
  2. 支出の事実確認
  3. 純収益の算出
  4. キャップレートと評価額の算出
  5. ローン支払いと利益(あるいは自己資本配当率)の計算

の一番最初、家賃収入の事実確認についてお伝えさせて頂きました。

あなたがマルチファミリー(複数世帯住宅)物件に投資する場合、その大切な収入源は

  • 家賃収入
  • 空室率
  • 家賃以外の収入(コインランドリーや駐車場等)

の3種類の変数により変動しますが、パンフレット等に記載されている「ユニットミックスとレントスケジュール」にある家賃収入の数字は大抵は誇張されており、空室率は低く見積もられ、そして家賃以外の収入は誇張された数字になっています。

このあたりの数字をきちんと見抜き、手堅い数字にそれぞれの変数を置き換えて見直すことで、その物件が購入後に実際にもたらすであろう収入を予想できるのです。

そこで、投資家としてのあなたの利益を最大限にするには

「収入を最大限にして支出を少なくする」

しかないわけですが、今日からは5つのステップの2つ目となる

支出の事実確認

についてお伝えさせて頂きます。

不動産管理会社に手伝ってもらう

ご存知のとおり、不動産投資における純収益は

純収益 = 年間収入 – 年間支出

で計算されます。

昨日までは実際の収入について細かく見ていきましたが、総収益を最大化する上では年間の支出についても極力正確な数字を把握しておく必要があります。

ただし、支出に対数するアプローチは100%の正確さを求めるべき家賃収入の事実確認作業とは違い、支出の場合は「理に叶う(支出の)近似値」を目標にするべきです。

同時に、この支出をあぶり出す作業はあなた一人では不可能ですので、専門家の助けを借りる必要が出てきます。

まず、少なくともマルチファミリー(複数世帯住宅)物件を投資対象として購入を検討する場、あなたがその物件の管理用に不動産管理会社を使う使わないに関わらず、地元の不動産管理会社に依頼して

「この物件を不動産運用するべきか、やめておくべきか」

の意見をもらうことは非常に有効です。

もちろん不動産管理会社の担当者もタダでは動いてくれませんから、検討対象とするマルチファミリー(複数世帯住宅)物件の最寄りの評判のよい不動産管理会社に電話して、契約の可能性もちらつかせながら(実際にお願いする可能性もあります)、

「○○○の住所にある8戸のマルチファミリー(複数世帯住宅)物件の購入を検討しているんですが、その物件を自分で管理するべきか、あなたの会社を管理会社としてお願いしようかどうかを考えています。
差し支えなければ一緒に物件を見に行って、そこで物件について私と一緒に検討して頂きたいのですが、いかがでしょう。」

このような感じで伝え、一緒に動いてもらうのです。

そのようにして不動産管理会社の担当者に物件に一緒に赴いてもらい、現場で2〜3時間過ごして物件について専門家と検討することは、非常に優位意義な時間への投資なのです。

仮にそのために不動産管理会社から一時間単位でコンサルティング料を請求されたとしても、先の不動産運用のことを考えればそれは十分支払うに値する費用です。

ただし、有料であれ無料であれ不動産管理会社の担当者と一緒に物件を見る際は

1.その物件を運用するのにどのような出費項目があり、どれだけの支出が見込まれるのか
2.その支出をどのように、どれだけ抑えることができるのか

この2点はしっかりと押さえておく必要があります。そして既存の行われている

  • 物件の通常点検と修繕
  • 物件が必要とする改善点

等の全体像をよく把握するのです。(詳細は後述します)

ここでは大まかにでもその物件に必要とされる修繕を行うのに必要な数字を出し、「果たしてこの修繕を実施したとしても、それでも私に利益をもたらしてくれる物件だろうか?」を考えるのです。

同時に、この部分は物件がきちっと機能するように整える最低限の費用と、かける必要のない費用のバランスを取る作業とも言えます。

そしてこの数字を見定める上で、不動産管理会社の助けが大いに必要になるのです。

このプロセスでのあなたのゴールは支出の全体像を捉え、かつそれらの支出をどれだけ少なくし、効率化し、少ない出費で賢く運営するかにあります。

とどのつまり、この出だしの作業こそが物件があなたにもたらす総収益を大きくし、そして最終利益を最大化する可能性を引き出すのです。

そこで、「この物件の支出はどうなっているのか?」これをしっかりと把握するために、プロフォーマ(見込み試算表)に記載されている費用テーブルを見ていきます。

プロフォーマ(見込み試算表)には売り主が来年に見込む経費、そして前年度の実際にかかった経費が記載されていますから、このプロフォーマ(見込み試算表)こそがあなたの投資を成功させるか否かの鍵を握っているわけです。

明日から、昨日までに実例として上げている実際のマルチファミリー(複数世帯住宅)物件のプロフォーマ(見込み試算表)を使い、これらの数字の詳細まで分析し、その上に自分の予想費用を加えて検証してみます。



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