精査は必須!「帳簿」と「記録」

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨日までは不動産投資の

  1. 購入前の物件の精査
  2. 購入後の物件運営
  3. 物件の売却

という一連の流れの中で、一番最初の

  1. 購入前の物件の精査

で行われるべきデューデリジェンスについてお伝えさせて頂き、とりわけ昨日はアパート購入の際のチェックポイントについてやや詳細をお伝えさせて頂きました。

デューデリジェンスという過程を通して購入を検討している物件の状態について物理的に100%知り尽くすことは必須ですが、それと同時に100%知り尽くすべきものがもう一種類あります。

それは書類系である「帳簿」と「(あらゆる)記録」です。

これら帳簿と記録の調査はデューデリジェンス過程の一つとして必須であり、その精査を通して過去の運営を深く知り尽くすことは欠かせない作業です。

そしてこの帳簿と記録の精査の段階こそ、そこに出てくる項目を収入と支出の項目にそれぞれ分類して、あなたの運営予算の為の情報を集め始める初期段階となります。

その際に私(佐藤)が通常かなり深く掘り下げていくのは過去2年間の収入と支出の明細です。その物件に関わる収入と支出の2つを過去2年間にわたり見比べていきます。

このタイミングが購入を検討している物件の運営予算へのヒントとしてメモをつけていく行程であり、自分が異常を感じる支出や家賃収入がない時期等に焦点をあてていきます。

そして精査に引っかかるいかなる部分についてもデューデリジェンス期間が終わる前に売主やブローカーと打ち合わせなくてはなりません。

この確認作業を期限までに終わらせることは必須なのです。

帳簿と記録の詳細について、下記にポイントをまとめてお伝えさせて頂きます。

全ての関連契約書

昨日もお伝えしました、現在の家主から現入居者たちに約束されている追加サービス等の契約書について、私(佐藤)はこれらの各住人と交わされている契約書の中でも「自分が所有者となってから30日以上継続される予定の契約」に関しては全て細かくチェックします。

そこで契約書を見ながら家主側にかかってくる費用が運営予算に収まっているか、住人と約束しているサービスは今後も継続が必要か、もしくは追加されるべきサービスがあるかを確認するのです。

そして現在のその物件を担当している管理会社を査定し、その管理会社を使い続けるか、もしくは別の管理会社にするかを決めます。また物件に関する全ての広告に関する同意書も、費用対効果が理にかなっているかも見直します。

これらの関連契約書は全て契約が続く限りあなたを縛り付けてしまう性質のものですから、全ての同意書にきちんと目を通す時間と労力は十分に価値があるわけです。

その中で「今後はこの契約はやめておきたい」と思うものがあれば、デューデリジェンス期間が終わる前に売主にはっきりと伝えて対策を検討しなくてはなりません。

現在のレントロール

過去から現在までの賃貸状況を示すレントロールを入手したら、実質の現在の収入、実際に発生するべき見込み収入、将来可能性のある収入をセント単位まで確認します。

この時、とりわけ市場家賃価格よりも低い家賃になっている戸があればそれら一つひとつの戸の状態をしっかりと検討する必要があります。なぜなら、市場家賃価格よりも低い家賃に設定されている戸はあなたが実際に物件を購入した後でキャッシュフローを増加させる「金の卵」になり得るからです。

このレントロールはあなたの管理計画と運営予算を検討する上で非常に重要な要素ですから、気付くことを細かくメモしていく必要があります。

光熱費の請求書

光熱費についても「全ての請求書」をしっかりと精査します。

水道や電気等の光熱費関連会社に連絡して、その物件がもつ全ての口座の過去12ヵ月の運営履歴を照会するのです。

同時に、担当者に来年の基本料金が増額の見込みであるか、増加されるならどれくらいかも確認しましょう。それらの情報をもって、あなたの予算欄に新しい情報を入れていきます。

給与明細情報

大型の物件を購入する場合、誰がその物件の現場管理人として働いているのか、そして当人にいくら給与に支払われているのかを確認します。

とりわけ現在の従業員にそのまま居続けてほしい、またこれから使おうとしている管理会社に籍を移してほしいと願う場合、現在の給与明細を確認することは大切です。

それらの従業員を使い続ける場合でも、彼らを新しい雇用者のように扱うのがキモです。その際には従業員の消化されていない有給休暇も確認します。

また、新規の従業員を雇う場合は実際に雇用する前に犯罪歴の確認、クレジットヒストリー(借入金履歴から出される返済能力)、そして薬物使用検査を済ませておく必要があります。

まとめ

ここまで、不動産投資における必須のデューデリジェンスとして書類系で精査するべき内容を網羅させて頂きました。

実際、デューデリジェンスのプロセスは慣れてくると興奮にも似た感覚を覚える作業です。

もちろん目にする結果に驚かされることも度々あるのですが、何を発見しようがその問題を的確に捉え、そして売主との交渉テーブルに乗せることが大切であり、それは不動産投資物件を金の卵に生まれ変わらせるために必要不可欠な、かつ結果として多額のキャッシュフローを生み出してくれるはずの作業なのです。

結果として、デューデリジェンスの作業から掘り起こして整理される書類は私(佐藤)がどれくらい

  • 物件を正しく精査し
  • 物件を100%知り尽くし
  • 物件の問題の解決方法を理解しているか

を明るみに出してくれます。

そしてデューデリジェンスの過程で何かしら問題が発生してきた場合、ほとんどの場合は売主が問題の解決にかかる費用分を物件価格から差し引いてくれるか、あるいはクロージング前に売主が修繕する形で解決していくものです。

結局のところ、どんな物件を購入しようが、デューデリジェンス過程で手を抜かずにきちっと精査する姿勢こそが不動産投資の成否を決めるといっても過言ではありません。

また、嬉しいおまけとしてこのデューデリジェンスの過程では新しいパートナーとの出会いがしばしば起こります。

最近の物件ではどのデューデリジェンス過程を通して、購入を検討していたアパート物件を手入れしてくれる造園会社の見積もりを取ったのですが、驚いたのはこの会社は評判の良さに加え、私(佐藤)が他の物件でお願いしている造園会社よりもサービス料が安く、実際にこの新しい候補物件を運営する造園予算よりもはるかに安かったのです。

このようなデューデリジェンスの過程を通しての出会いはよくあることであり、この造園会社を知ったおかげでかなりの予算削減となり、現在では他の物件もこの造園会社に委託することで全体としてかなりの経費削減を実現することが出来ました。

デューデリジェンスそのものが対象となる物件を価格的にも最もよい条件で購入し、かつ購入後の運営を手堅くする必須の過程ではありますが、同時にこの造園会社の発見のように更にキャッシュフローを増加させてくれる結果にもつながり得るわけですから、いよいよデューデリジェンスは必須も必須!といえるのです。

実際、現実問題として購入する物件のいかなる隠れた問題もいざ購入契約を交わしてしまえば、その後は全ての問題は自分のものになってしまいます。

実話ですが、屋根に僅かな穴があり、ハリケーンレベルの暴風の時に初めてその問題が明るみに出てきたことがありました。

その時になって始めて専門家を雇って細かく調査をしても雨漏りは物件内部にかなり浸透しているものであり、想像以上の被害になり、それだけに修繕費用も大きくなってしまうのです。

だからこそ本来の性格が大変大雑把な私(佐藤)でも、物件購入前のデューデリジェンスだけは神経質になって事細かに行っているのです。



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