不動産投資のデューデリジェンス(due diligence)

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

投資対象物件の資料に目を通しているとき、購入を検討しているアパート物件の広告に書かれている実質利回りの見立てが甘いと気づいて

「実際の年間キャッシュフローはこれよりも$1950は下だろう。」

と気づいたとします。

この一年間の誤差$1950という数字。これをあなたは

「アパート全戸で1ヵ月$4000以上の家賃収入があるのだから、$1950はすぐ取り戻せるしいいや」

と気にも留めないでしょうか。あるいは

「$1950!冗談じゃない、住人入れ替えの際の修繕費がほぼカバーできるじゃないか!」

と怒るでしょうか。

投資家として成功しやすいのは明らかに後者の感覚を持つ方です。

恐らく投資家のみならず、このような手堅い姿勢はおよそ経営者を始めとする商売人にはすべからく求められる気質のはず。

いい加減な人が悪くて細かい人が正しい、という意味ではなく、性格が細かい人の方が成功率が高いという単純な事実があるのです。

そしてこのような細かい性格は、不動産投資においては契約期間に大いに発揮される必要があります。

 

英語にデューデリジェンス(due diligence)という言葉があります。

投資家の方であればご存じの方も多いと思いますが、ネットで意味を拾うと

不動産投資やM&Aなどの取引に際して、投資対象となる資産の価値・収益力・リスクなどを経営・財務・法務・環境などの観点から詳細に調査・分析すること。

出典:デジタル大辞泉(小学館)

と出てきます。

言葉を二つに分けると、

「due」は支払い等の期限を表し、感覚的には「それに対する責任」のようなニュアンスがあり、

「diligence」は勤勉等の意味があり、

ごくごく簡単にいうと、「物事をきちっと精査する姿勢」みたいな意味で大過ありません。

このデューデリジェンスの感覚を持つ持たないでは不動産投資(或いは商売そのもの)の成否に大きく関係してくるのです。

不動産におけるデューデリジェンス

実際、この「デューデリジェンス」という言葉ほど不動産投資にピッタリの言葉はありません。

不動産投資では大きく分けて

  1. 購入前の物件の精査
  2. 購入後の物件運営
  3. 物件の売却

の3つのステージがありますが、それぞれの段階でデューデリジェンスを果たす必要があるものの、とりわけ一番最初の入り口となる

1.購入前の物件の精査

では殊更精査に力を入れる必要があるのです。

そもそもこの一番最初の段階の精査を怠ると

2.購入後の物件運営

ではその運用成績が大変みじめなものになり、そして

3.物件の売却

では消化試合以下の、大変みじめな作業を行うことになります。

物件情報で確認できる物件の良い点、悪い点、酷すぎる個所の確認を始め、

  • 対象物件の実際の修繕コスト評価
  • 維持費
  • 修繕費

といった詳細をつぶさに一つひとつ精査していく必要があります。

不動産の契約期間は1か月~1ヵ月半の短い期間ですから、その間に

  • 自分が気づいていない隠れた不具合がないか
  • 可能性ある問題を全て拾い上げているか
  • 実際にその物件を投資ポートフォリオの一つに加えるべきか

こういったことを最後の最後まで怠らずに精査するのです。

不動産投資における「良質なデューデリジェンス」をあえて定義すれば

その物件に対して知るべきことを「100%」知り尽くし、

運営計画を立て、

その計画を元に予算を立てること

といえます。

気に留めるという姿勢

かくいう私(佐藤)はどうかというと、正直に告白すると本来の性格はかなり大雑把です。

細かいことを気にするよりもどんどん先に進みたいタイプですし、細かいことに気を取られる時間は先のチャンスを逃してしまう、と考えてしまうタイプ。

そのような大雑把な性格がたたり、不動産売買の初期では随分大雑把な仕事をしていたものです。。

とはいえ、あるアパートではウォークスルー(現場を歩いて物件を目で見て確認する作業)の時のことですが、

住人が暮らしているはずの戸が実際は空室だったり(渡されたレントロール情報に虚偽があった)、

空調の一部が他のアパート物件修繕用に一時的に外されている部屋なのに入居者がいたり、

前住人が置いてけぼりにした3メートルの蛇がいたり、

空室であるべきの部屋に裸のホームレスがいたり、

昼間でも目視確認できるほどの屋根の破損があったり、

設置されているはずの電化製品がことごとく盗まれていたり、

カーペットが丸ごと剥がされていたり、

と、さすがに大雑把な私(佐藤)にとってもそれはそれは驚きのオンパレードでした。

実際にウォークスルーする中では様々なことが起こり得るものです。

人によってはさほど驚くことではないかもしれませんが、大切なのはそういった未知との遭遇の一つひとつに気を留め、徹底的にその物件を知り尽くし、それらを一つひとつ正して契約期間をくぐり抜け、最後にようやく「ふーっ」と息をついて契約終了にこぎつけることです。

それら「デューデリジェンス」を果たし終えて、契約の最後の段階で「全戸、賃貸準備完了」という言葉を目にしたときは本当に嬉しいものです。

デューデリジェンスのパートナーを見つける

けれども実際には不動産投資の候補としたい物件は後から後から出てくるものです。

かつ作業できる契約期間は通常は1ヵ月~1ヵ月半ですから、全ての確認作業を一人で行うのはハッキリいえば無理というもの。

だからこそ不動産投資にあたるデューデリジェンスにはパートナーが必要です。

ひと度出来るパートナーを見つけてデューデリジェンスをきちっと進めていける体制がつくれたら、デューデリジェンスという作業は少なくとも私(佐藤)にとっては楽しいものです。

そのプロセスは良い意味で悪い意味でも驚きと未知の両方の発見で、見つけては検討し、見つけては検討し、一つひとつをクリアして発掘したものをお宝に生まれ変わらせるような行程。

別の表現でいえば、デューデリジェンスは「原石を見つけて金の卵に生まれ変わらせる行為」でもあります。

見つけた原石を金の卵に生まれ変わらせるのに何よりも大切なのは、前述のように「その物件を100%知り尽くすこと」です。

とにかくその物件を100%知り尽くしさえすれば、その後は問題をどう解決するかだけですから、経験を積めば積むほど問題解決のコツは分かっていますので、その過程で発見される問題が

屋根修理の必要性だろうが、

外壁のペンキ塗りの必要性だろうが、

電化製品設置の必要性だろうが、

シロアリ駆除だろうが、

蛇や裸の不法侵入者への退去命令だろうが(汗)、

それら全てを加味して最終的に物件を評価し、賃貸可能な状態にもっていくまでにかかる費用を計算し、最終的な購入価格の交渉にまでもっていけばよいのです。

それらは全て、「金の卵」を探す(創り出す)為の楽しい旅」であり、あなたと一緒にデューデリジェンスに全力を注げるパートナーを探すことは、不動産投資成否を大きく左右してくるものなのです。

もしあなたがアメリカでデューデリジェンスが必要な場合、私(佐藤)の方で余裕がある時にはお手伝いが可能かもしれませんので、遠慮なくお問合せください。



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