不動産投資にはタイミングもあるけれど

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨日までのメンフィス不動産市場に関する検証シリーズからは随分反響を頂きました。。

やはり日本でもメンフィス不動産市場はすっかり認知度が高いようで、投資先の検討に熱心な方々から多くのご相談を頂き始めています。

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メンフィスでも一部の地域では不動産価格が高騰している

ところでメンフィスの不動産市場では現在、一部の地域では不動産価格が急ピッチに上昇しています。

例えば数日前に私(佐藤)の手元に届いた不動産案件を見ても

  • 2003年築
  • 3ベッドルーム
  • 2バスルーム

の物件で

販売価格歴

1/31/2003 $24,500

9/19/2003 $150,990

3/2/2012 $120,400

9/22/2017 $136,000

現在の価格 $199,900

と、過去約15年の間に$175,400と信じられないくらい値上がりしています。

メンフィスは安定したキャッシュフローを得られる不動産市場として人気が高くなりましたが、この物件に関しては2000年代に入ってからの新築購入でかなりのキャピタルゲインが得られたことになります。

とりわけ過去2か月では$63,900も値上がっており、本日の時点でZillow.comでは

$206,395

と評価されているのです。

私(佐藤)もちょっと疑問に感じるくらいの値上がりですが、いずれにせよメンフィスの一部の地域ではこのように値上がりが著しいのも事実。

メンフィスは安定したキャッシュフローと同意にキャピタルゲインを狙うことも不可能ではない不動産市場といえるかもしれません。

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不動産投資にはタイミングも大きい

そこで、いざメンフィスのように個人の不動産投資に最適な不動産市場を見つけたとして、具体的にはどのようなステップで良質な不動産物件を探し当てるべきなのでしょか。

私(佐藤)は不動産投資で良質な物件に出会うのにはタイミング(ある意味、時の運)も大きいと思っています。

世帯の数だけ戸数はあるわけで、その中で引越しの数だけ不動産売買の機会が訪れます。

アメリカ人など人生の中で一世帯平均4回の引っ越しをするといわれていますので、日本以上に個人レベルでも不動産売買の機会は多いはずなのです。

景気が良かろうが悪かろうが衣食住の一つ、住にあたる不動産売買は続いていきますから自分が

「不動産投資用の物件を買いたい!」

と願って行動に出るそのタイミングでどんな不動産投資物件があるか、そこにはやはりタイミングも大きいと思うのです。

けれども良質な物件にあたる確立を上げることは出来る

ただし、タイミングがあるにせよ不動産投資用の物件を探すうえでは当然ながら人事を尽くすことが大事。

やみくもにエイヤアで投資するのではなく、あくまで理に適う形で物件を探し続け自分の定義に叶う物件が出てくるまではお金は落とさないことが大切だと思います。

このような考え方は不動産投資のみならず、他の資産についても言えることです。

代表的なものは車ですが、私(佐藤)は車を購入するときは

  • 日本車
  • 2年落ち
  • 走行距離24,000マイル前後

の中古車を最低基準と決めています。このラインが車両を末永く維持する上では

費用対効果(保有できる期間に対する購入価格とその後の車両維持費の合計額)が最も高い

と知っているからです。

基準がハッキリと決まっていますから、あとはこれに見合う車両が市場に出てくるのを毎日チェックするだけです。

あえて強調させて頂きますが

毎日探す

のです。

ほんの数日間だけ探して

「もー、めんどくさいから5年落ちでいいや」

「50,000マイルいってるけど、いいかな」

と妥協するのは自由なのですが、その代償は結構な確率で将来

「タイヤの摩耗率の速さ」

「町工場に持っていく頻度」

という形で跳ね返ってくるのです。

不動産投資も同じことで、ひとたび自分が求める目標基準(予算、利回り等)を定めたら

毎日探す

のです。

幸いにも現代はアメリカ国外からでもアメリカの不動産投資対象物件はいくらでも検索して探すことが出来ます。

しかもアメリカの不動産はかなりのガラス張りですから、クローズド案件でない限りは市場に大きく紹介され、その物件の過去の取引や支払われた固定資産税まで誰もが閲覧できるのです。

このような好環境があるからこそ、

毎日探す

ことが出来ますし、その努力は必ず報われてきます。

もっぱら、いそがしい日々の中で毎日チェックしたくともできない方々が私(佐藤)に不動産投資案件の紹介を依頼してこられるわけですが、

不動産投資にはタイミングも大きいとはいえ基準を決めた後の地道な調査によって、その後長年にわたる不動産運用の成否が大きく左右されてくるものなのです。

その意味で、

タイミングもあるが、良質な物件にあたる確立を上げることは出来る

ということは確実に言えると思います。

そこで、不動産投資ではタイミングが大きいにせよ人事を尽くす意味ではどのような点に留意して不動産投資用の物件を選定するべきなのでしょうか。

明日、どんな不動産投資にも通用する10のチェック項目についてお伝えさせて頂きます。



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