不動産の一部:据え付け品(Fixture)という分類

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨日からアメリカで定義される不動産と動産の違いについてお伝えさせて頂いています。

動産が不動産とは違うと判断される一番のポイントは

「動産(Personal Property)はMovable(動かすことが出来る)である」

ということです。

家というハコモノはとてもではありませんが動かせるものではありません。不動の産物なのでそのまま「不動産(Real Property)」と呼ばれます。こにれ対し、動かせる産物が「動産(Personal Property)」と呼ばれます。

ただし不動産と動産の違いは常に明確であるわけではなく、

例えば工場で組み立てられた工場生産型住宅(Factory-Built Housing:ファクトリービルトハウジング)は工場で製造されている段階では動かせますので動産(Personal Property)となりますが、

一度然るべき住所まで運搬され、土地に設置されて電気、水道、排水管等のインフラとつないで完成された後には不動産(Real Property)に変化するのです。

また植物に関しても同様となり、リンゴ園にある大きなリンゴの木の数々は不動産(Real Property)ですが、収穫時にリンゴを木からもぎ取って単体の果実として不動産(元の木)から切り離された瞬間に、そのリンゴは動産(Personal Property)となります。

このような不動産(Real Property)と動産(Personal Property)の違いを理解した上で、今日は据え付け品(Fixture)と動産(Personal Property)の違いを見ていきましょう。

据え付け品(Fixture)という分類

据え付け品(Fixture)は土地や建物に据え付けられている動産(Personal Property)ですが、法的には不動産(Real Property)の一部として定義されています。本質が動産(Personal Property)だけれども、分類としては不動産(Real Property)の一部なのです。

据え付け品(Fixture)の例としては温水器、暖房機、高層ビルのエレベーター、キッチンキャビネット、(設置型の)電気、排水管等です。

このような恒久的にその建物に添えつけられる前提の全ての物品を「据え付け品(Fixture)」として考えることが出来ます。

とはいえ、時間の経過と共に同じ素材のものでもその分類が利用方法や場所等の条件により、不動産(Real Property)の一部になったり動産(Personal Property)になったりもするのです。

据え付け品(Fixture)かどうかの法的な判断

なかなかややこしい据え付け品(Fixture)の位置づけですが、その時点での対象物が不動産の一部としての据え付け品(Fixture)であるかどうかを法廷ではMARIAと呼ばれる次の5つの概念で判断しています。

Method of annexation(併合性)

どのくらい長い期間においてその対象物は付属し続けているかで判断します。その対象物は周辺を傷つけずに撤去出来るものか、または多少のダメージが生じたとしても簡単に修繕できるものかが論点になります。

 

Adaptability of the item for the land’s ordinary use(土地の通常使用における対象物の適応性)

その対象物は不動産(Real Property)として使用されているか、あるいは動産(Personal Property)として使用されているかで判断します。例えば冷蔵庫は動かすことが出来る動産(Personal Property)ですが、その冷蔵庫がキッチンキャビネットのデザインに完全にマッチするように配慮されており、キッチン全体と一体化しているような場合は据え付け品(Fixture)、すなわち不動産(Real Property)の一部として考慮するのが妥当という判断になります。

 

Relationship of the parties(当事者たちの関係性)

争点に関係する当事者たちの関係性をもとに考慮します。一般に法廷は不動産関連の係争が発生した場合は賃借人よりも賃貸人を、売主よりも買主を優先してその認識を考慮する性格を持ちますので、賃借人や買主の立場が強くなる傾向があります。

 

Intention of the person in placing the item on the land(対象物を土地に設置した際の意図)

対象物の設置時の意図で判断します。この「どういう意図でその対象物を設置したのか」が係争では最も強く考慮されるべき点ですが、対象物の元の所有者(売主又は賃貸人)の意図は設置時点から変わっていることがよくあります。その対象物の設置が一時的な意図であり、買主又は賃借人に譲るつもりがなかったのであれば、一番最初の対象物の設置の際には恒久的な設置の仕方はなされるべきではありません。

 

Agreement of the parties(関係者の同意)

物件を購入あるいは賃貸する際の契約書上で、その対象物をお互いの総意で不動産(Real Property)と動産(Personal Property)のどちらとして定義づけているかで判断をします。

上記のように据え付け品(Fixture)かどうかを判断するのは一見して簡単なようにも見えますが、実際には法廷の判断は複雑になりかつその判断は一定していません。

物件に恒久的に添えつけられているはずがそれを動産(Personal Property)として判断されたり、反対に簡単に動かせるはずなのにそれを据え付け品(Fixture)、すなわち不動産の一部として判断されたりする場合もあるのです。

そのような観点から、売主にとっては家を売却する際にはどれを家という不動産と一緒に譲渡するのかを一番最初の時点で明確に定めておくことがとても大切になります。

また賃貸の場合も同様で、賃貸人はその対象物を自分の所有物として動産(Personal Property)の扱いを続けたいのであれば、賃貸契約終了後の退去時にその対象物を簡単に取り外せられるように配慮する必要があるのです。

据え付け品(Fixture)の概念について、明日に続けます。

 


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