不動産価格もやはり金利に影響されるという事実

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨日まで米連邦準備理事会(FRB)が定める金利とその意味合い、そして金利の歴史についてお伝えさせて頂きましたが、アメリカで不動産投資を志すのであれば

アメリカ全土の不動産市場の歴史と現在

自分が投資を検討している地域の不動産市場の歴史と現在

最低でもこの2つには明るくなる必要があります。

またこの2つの中でも順番としてまずはアメリカ合衆国全体の不動産市場全体を俯瞰することが大切です。

そして不動産市場を理解する上では米連邦準備理事会(FRB)の金融政策は欠かせない要素の一つになりますので、昨日と一昨日は米連邦準備理事会(FRB)について触れてきました。

今日からはこの米連邦準備理事会(FRB)が定める金利と不動産市場の関係について見ていきます。

不動産価格の変動は金利にも影響される

まずは昨日ご紹介した金利の動きとアメリカの不動産価格の動きを比較してみましょう。

上が金利の動き、下が不動産価格の動きです。また下記のグラフはセントルイス連邦準備銀行がまとめているデータですが、不動産価格の動きを示すデータが1975年第4四半期から2017年第1四半期となっていますので、金利の動きについてもこの時期に合わせたもので抽出してみます。

米連邦準備理事会(FRB)が定める金利の歴史

アメリカ合衆国住宅価格の動き(インデックス指標版)

下のグラフはインデックス形式になっており、

Index 2000=100

と縦書きに書かれてあるのは2010年を基準にしているという意味です。指数が60から160まであり、指数による上昇率をはかることが出来ます。

1975年第4四半期:65.19

2017年第1四半期:123.73

ですから、例えば2000年の時点で市場価格が$100,000の物件であれば

1975年第4四半期には$65,190

2017年第1四半期には$123,730

の価格になるということですから、1975年第4四半期から比較すると物件価格は2017年第1四半期には2倍近い値段になったことになります。

またこれはあくまでインデックス指標ですから、西海岸や東海岸等の地域では2倍どころではない物件価格の上昇がありますし、反対に中部の過疎化が進む地域では物件価格が下がっている、あるいは横ばいであることが予想されます。このアメリカ各地域の不動産市場については、日を改めてみていきたいと思います。

グラフに関する説明が多少長くなりましたが、上記の二つを比較して見えてくるのは、明らかに

金利の動きと不動産価格の動きは完全には一致しないものの、不動産価格は金利に影響される

という事実です。

不動産の価値には別の力学が働いている

まず、上記のように米連邦準備理事会(FRB)が定める金利と不動産価格の動きが完全には一致しないのはなぜでしょうか。

それは不動産の価値(価格)には金利とは全く違う力学が働いているからです。

金利については昨日まで2日間その概要をお伝えした通り、経済活動を健全に保とうとする米連邦準備理事会(FRB)の人為的な意図が働いています。

インフレ傾向であれば金利を上昇させてお金の動きを鈍らせ、

デフレ傾向であれば金利を下降させてお金の動きを活発にしようと試みます。

或いは2007年夏ごろから始まったサブプライムローン問題に端を発する激しい物件価格の下落時には、世界金融不安を抑える為に臨時に著しく金利を下げるような場合もあります。

いずれにせよ、金利の動きは米連邦準備理事会(FRB)というごく少人数の人々により決定されているのです。

これに対し、不動産価値は少人数で決定される性質のものではありません。以前「不動産市場に影響を与える要素とは」でお伝えさせて頂きましたが、

不動産市場の需要と供給の中でも需要に影響を与える要素は

  • 人口
  • 人口動態
  • 雇用・賃金

の3つになります。言い換えると、この3つのコンビネーションが不動産価値(価格)を決定する力学の要素になるのです。

上記の金利とアメリカ全土の不動産価格のグラフに時期を合わせ、

  • 人口
  • 雇用率
  • 賃金

この3つの動きを見てみましょう。人口動態は要素が複雑すぎて一つのグラフで表すことが出来ませんので割愛します。

アメリカ合衆国の人口推移

アメリカ合衆国雇用率の推移

アメリカ合衆国賃金(時給)の推移

いかがでしょうか。

アメリカ全土の人口は記録開始が開始されている1960年から見事に一貫して増え続けています。

雇用率については波がありますが、本項で対象としている1970年代から1980年代に関しては雇用率が大きく伸び、1980年4月からガクンと落ち始めますが1983年3月以降は持ち直し、近年のサブプライムローン問題に派生する世界金融不安の時期までは押しなべて上昇傾向にありました。

最後に賃金についてですが、グラフが示すとおり一度も下がることなく、記録が開始されている1964年から一貫して上昇し続けています。人口増加と全く同じ傾向ですね。

このように、不動産価値(価格)に与える需要面の要素

  • 人口
  • 雇用率
  • 賃金

この3つの動きを力学として見た場合に、米連邦準備理事会(FRB)が定める金利と不動産価格の動きが完全には一致しないのは当然のことといえるのです。

そして不動産には流動性が低い性質があり、かつどうしても供給が需要に追いつくにはそれなりの期間を要してしまいます。

つまり、上のグラフが示すようにとりわけ人口が増加するということは暮らす場所が必要になるわけで、暮らす場所が必要ということは人口密度が高ければ高いほど住宅や賃貸の価格は上がっていくものですが

その需要に供給が追い付かない、供給不足になりがちな不動産市場ではなお更不動産価値(価格)は安定して上昇していくのです。

明日この金利の不動産価格への影響をもう少し深堀してみましょう。

 


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