家の所有者の権限を超える力 〜 ①

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

私(佐藤)の実家は国道沿いにあるのですが、この国道の横幅が拡張されることなったそうで、その拡張部分が実家の敷地内に入っていることから国道に面した土地の一部を国に売却することになったそうです。

この国道、子供の頃は毎日のようにその脇を歩いていたのですが、その頃は気づきませんでしたがたまに実家に帰ってみると道路幅の狭いこと狭いこと。ホップ・ステップ・ジャンプで余裕で反対から反対まで行けてしまいます。

また近年は渋滞がどんどん酷くなり、数年に一度しか帰国しない私(佐藤)には車の増加が尿実に感じられていましたので国道拡張の決定はさもありなん、という結果でした。

国に売る場合は県に売る場合と比べて比較的よい値で売れるそうですから、ささやか(?)ながら老夫婦の生活資金になるのではと思います。

このような国であれ地方自治体であれ、その決定による土地の売却には賛成も反対もありません。中国のように自分で土地を持てない国は別として、日本でも国が国土の土地利用の再開発を決定したのであれば、私(佐藤)の実家のように有無を言えずに売却の必要が出てきます。

このように家の所有者の権利よりも国の決定が優先して土地取得や土地利用を行う場合がアメリカにもあり、そこにはPETEと呼ばれる

  • Police Power(ポリス パワー)
  • Eminent Domain(エミネント ドメイン)
  • Taxation(タクゼーション)
  • Escheat(エスチート)

の4つの政府権限があります。

Police Power(ポリス パワー)

アメリカ合衆国は一定のルールの下に州ごとに自治が許されていますが、それぞれの州独自の規定は公共の健全さと安全を守り、かつ市民の為の福祉制度を充実させることを前提としています。この公共の理にかなうことを前提に施行される権限のことを州のPolice Power(ポリス パワー)と呼びます。

通常、州の権限は州議会でひと度法令が定められるとその実行権限は地方自治体や郡単位の執行期間に委ねられます。

この際に基準となるべき「公共の利益」については何をもって公共の利益とするのか?というのは各州ごとに、あるいは各地域ごとに差がありますが、いずれにせよ政府期間のPolice Power(ポリス パワー)は

環境保護法
区画利用規定
建造物規定

といった人々が暮らす環境を整える法律に基づいて執行されることになり、その効力は不動産に対しては

建物の利用方法
建物内の最大収容人数
建物の大きさ
建物の種類による建設場所
建築方法

等として及んでくるのです。

Police Power(ポリス パワー)の実例

Police Power(ポリス パワー)が土地の価値を大きく上げた実例があります。

シダーという街に27区画を有する未開発の土地がフリーウェイの近くにありました。この土地は隣の市との境界に食い込んでいる状態でした。市議会の議論と公聴会の結果、この区画はその殆どを住居物件用の区画として使用することとなり、残りのほんの少しの区画を商業用地区とすることが決まりました。

もともとこの未開発の土地は農場として使用されており、土地の価格もさほど高いものではありませんでしたが、市議会がPolice Power(ポリス パワー)を発動して開発を進めた結果

住宅増加により人口が一気に増えたこと
フリーウェイの近くであること

といった要素から、とりわけ商業地区に指定された土地の価格が一気に上昇したのです。同時に住居区画の住宅も順調に価値があがり、本日に至るまで安定した不動産価値をの向上を続けています。

このように一個人よりもはるかに権限が大きいPolice Power(ポリス パワー)がもたらす結果の影響は、長期的に甚大なものとなり得るのです。

Eminent Domain(エミネント ドメイン)

個人が所有する不動産であるにも関わらず、国や地方自治体が公共の利益の為にその不動産を強制的に取得する権限をEminent Domain(エミネント ドメイン)といいます。

冒頭に例を上げた私(佐藤)の実家の場合は国道の幅を拡張する為に土地の一部を国に譲ることになったわけですが、これもまたEminent Domain(エミネント ドメイン)の例です。

また州が市や群、あるいは公共機構に対して公共サービスを目的としてEminent Domain(エミネント ドメイン)を施行する場合もあります。

例えば個人が所有する土地を政府機関が買収して低所得者用の住居施設を建設したり、州の土地再開発部門の決定で大規模に個人の土地を買収して新しいスポーツスタジアムを建設したり、あるいは鉄道の敷設、高速道路の建設、電気配線や水道処理施設の建設等、個人ではなく公共の目的に沿って施行されるのです。

それらの政府権限はComdemnation(コンデムネイション)と呼ばれる法的手続きを経て発動され、個人が好む好まないに関わらず土地の一部を譲渡することになります。

明日はもう少しEminent Domain(エミネント ドメイン)の説明とPETEの残りの二つ、

Taxation(タクゼーション)
Escheat(エスチート)

についてお伝えさせて頂きます。

 


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