指針の数字と現実の数字を立て分ける

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

最近頻繁に物件の市場価格について書いているせいかと思いますが、市場価格に関する問い合わせがにわか多くなりました。

「物件価格は無視してよいとは目からウロコでした」

「ブレない基準の作り方が分かりました」

等の嬉しいご感想も頂いており、嬉しい限りです!

そんな中、

「提示されている価格が買主の意見にしか過ぎないのであれば、売主に示される利回りの数字は意味がないですよね?」

とのご質問を頂きました。

実際その通りです。価格が当てにならないわけですから、利回りの数字も自分で計算するべきです。

とういよりも家賃と利回りを定めてから価格を自分で決める、という順序が妥当だと思います。

ただ、それ以前に把握しておきたいことは

  • 表面利回り
  • 実質利回り

これらの数字はあくまで「指標」に過ぎません。

この利回りの数字にこだわり過ぎている方もいますが、指標はあくまで指標なのです。

指針としての数字

現在のヒューストン不動産市場の場合で考えれば、

  • 表面利回り 10%
  • 実質利回り 6%

これだけ出せればまず合格だろうと思います。

例えば$200,000の物件であれば

年間総収入 $20,000($200,000 × 10%)
家賃 $1,667($20,000 ÷ 12ヵ月)

であり、

年間純利益 $12,000($200,000 × 6%)

となります。最終的には月の純利益は$1,000($12,000 ÷ 12ヵ月)ですね。

この一方で、$100,000の物件の場合はどうでしょうか。

(田舎の方ではこの価格で3ベッドルームは十分に購入可能です)

この場合は

年間総収入 $10,000($100,000 × 10%)
家賃 $833,33($10,000 ÷ 12ヵ月)

となり、

年間純利益 $6,000($100,000 × 6%)

となりますから、最終的な月の純利益は$500($6,000 ÷ 12ヵ月)です。

この比較ではよく分かりますが、どちらも同じ

表面利回り 10%
実質利回り 6%

なのに、月々の懐に入る額は

$1,000
$500
($500の差)

と倍の差があり、その年間差額は

$12,000
$6,000
($6,000の差)

と、目も当てられない差になります。

ものすごく当たり前の鶴亀算なのですが、指標ばかりに目が向いてその指標がはじきだす最終的な純利益(割合ではなく実際の手元に起こるお金)への意識が薄い方が多いのです。

一番大切な数字は

それでは最も意識せねばならない数字は何かといえば、予想される「純利益」に他なりません。

大切なのは利回りはあくまで指標であり文字どおり指し示す標(しるべ)にしか過ぎず、その指標そのものが目的ではありません。

あくまで自分の目的が先にあり、例えば「月々の実入りは$800で十分」ということであれば、前述の$200,000の物件であれば

実質利回り 4.8%(($800 × 12ヵ月) ÷ $200,000)

となります。この実質利回りの数字は一般的には

「4.8%は低っ!!」

となりますが、家主自身が自分の目的に沿って月々の実入を$800でよしとするのであれば4.8%という数字は低いのではなく「適正数値」となるわけです。

つまり、最も大切な数字は指標となる表面利回りや実質利回りではなくて、

自分の手元に残る現金はいくらなのか

ということです。

いっても$800の家賃であれば、前述の実質利回り6%の$100,000の物件の家賃$500よりも$300多いわけですから、

「実質利回り4.8%の方が実質利回り6%よりも強い」

という結果になります。

なので利回りがあたかも目的であるかのように考えてしまう方は、この初歩的な「利回りは指標である」ということを今一度理解する必要があります。利回りは大切な指標ではありますが、一番大切なのは

「結局のところ、いくらの現金が手元に残るのか?」

という部分です。

カリフォルニアは投資に不向きなのか

全体としてすっかり不動産価格が高騰しきった感のあるカリフォルニアですが、それではカリフォルニアはもはや投資対象にはならないのか?というとそんなことはありません。

不動産投資においては常に見つめるべきは「市場がどうなっているのか」ということはもちろんですが、それ以前に見つめるべきは「自分の目標」なのです。

例えば減価償却目的であればカリフォルニアへの投資の方が寧ろ有利であり、実際に節税対策で億単位を日本から持ってこられる方もいらっしゃいます。もちろん今後再びサブプライム問題から派生した不動産価格の大暴落が再び起こらないとも限りませんが、

・不動産価格は暴落しても高い確率でもとの水準に戻る
・減価償却には影響がない

という要素からキャッシュフローを目的とせずに減価償却で利を取り、あとはそのまま寝かせて世界大恐慌に備える、そんな方も実際に多くいらっしゃいます。

カリフォルニアのパートナーがカリフォルニア投資用物件ポートフォリオを構築中ですので興味のある方にはその中の物件をいくつかご紹介させて頂きますが、結局のところ自分の投資目的によって投資対象地域を選ぶというだけの話なのです。

まとめ

不動産投資には様々な指標と数字が出てきますが、あくまでも一番大切なのは

「自分の懐にいくらの現金が残るのか(残すのか)?」

という基準です。

  • 予算はいくらなのか
  • キャッシュフロー狙いなのか
  • 減価償却狙いなのか
  • 出口戦略として将来その物件をどのように使いたいのか

こういった要素をしっかりと加味して全体の投資設計を行います。

そこから逆算すると表面利回りや実質利回りの数字が出てくるわけで、表面利回りや実質利回りから話を始めるのはある意味順逆とも言えるのです。

やや乱暴にいえば、物件価格のみならず「最初は表面利回りや実質利回りといった指標も無視してよい」ということになります。

指標はあくまで指標。それ以上でもそれ以下でもなく、あなたが投じるお金から懐に戻ってくる現金を計算する為の指標にすぎないのです。

 


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