物件適正価格を自分で算出する

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨日はリスティングに出ている物件価格は無視してよいこと、そして物件価格に関する3箇条

  • 売り主の提示価格とあなたが購入するべき金額は無関係
  • 自分で物件の価値を定める。それがあなたからのオファー(申し出価格)になる。
  • 複数の戸をもつ物件の場合、その物件価値は現在のキャッシュフロー

についてお伝えさせて頂きました。

本日は2つ目の「自分で物件の価値を定める」から続けます。

物件の価格は自分で定める

売り主の提示価格は無視してよいということは、そのあるべき価格は当然ながら自分で算出するということになります。

これこそある意味不動産投資への登竜門で、購入価格は他人に委ねずに自分で定めなければなりません。然るべき方法で物件の適正価格を計算し、そして自分の投資目標に照らし合わせて納得がいくレベルの購入価格を定めます。

一度この価格が定まればあとは売り主との交渉になるわけですが、希望物件の価格が自分の目標値に達しない場合潔く諦めた方がよいのです。

いずれにせよ投資においては常に最悪のケースを想定する必要がありますが、

「ちょっと高めの購入になるけど、○年間運用していけば取り返せるだろう。」

この考え方は危険です。

物件の運用中は支出を伴う予測できない自体が多々発生しますから、およそ理論値よりも低く見積もって運営する考え方が大切ですので、自分の目標に達しない場合は

「あっそ。じゃあいいよ。」

とばかりにさっと気持ちを切り替えて次の物件を探すべき。

大概の場合あなたが正しく計算できたのであれば、その狙っていた物件は売主が価格を落とない限り長期間売れずに塩漬けになっていると思います。

適正価格を算出する5つのステップ

そこでリスティングされている物件価格に惑わされずに適正価格を自分で算出しなくてはなりませんが、その場合は下記のような5つのステップを踏んでいきます。

  1. 実際の家賃収入の検証すること
  2. 実際の出費を検証すること
  3. あるべきNet Operating Income(純収益)を確定すること
  4. キャップレートと評価を定めること
  5. 住宅ローンの支払と自己利益を算出すること

不動産投資家世に多しといえども、不動産投資に関する素因数は物理粒子学とかに比べたらはるかに少なく、投資家の損益に影響する因数などたかがしれているものです。

天災のような予想不可能な自体は別問題として、少なくとも数字上では上のステップを正しく踏んでいくことで最終的には自分がオファー(申し出)するべき価格を算出することができます。

上記のステップはネット上でいくらでも手に入る物件情報をもって繰り返し訓練していけば誰でも出来るようになります。

ただし、一番難しいのは「実際の数字を検証すること」です。つまり、数字そのものは自分で繰り返し訓練することで身につくものではあるのですが、そもそも「その前提の数字が本当なのか?」という部分を疑う必要があります。

前回も書きましたが、リスティングに出ている販売価格は通常は強気に設定されています。あなたが物件を売る立場であれば全く同じ気持ちになるはずですが、価格交渉を当たり前とする不動産取引では売り主としても価格を下げられる場合を想定していますから

A. わざと高い価格を設定。これで売れたら儲けもの

B. 納得できる価格。最低でもこの価格で売りたい

C. これ以上下げられず、損をしてしまう価格

この3つの価格帯でAに該当するのが、大抵のリスティング上の販売価格になります。これ以外の価格があるとすれば

  • Foreclosed Property(フォークローズ プロパティ: 差し押さえ物件)
  • ワケありで急いで売却する必要がある(要調査)

のどちらかしかありません。

本当の数字を探す

そこで、自分で価格を設定する上でどうしても欠かしてはならないのは実際の数字を検証することです。

とりわけ売り主が「$○○○の家賃が可能ですよ」という場合、それが嘘の数字であることはないにしても大概は「理想値」なのです。つまりメーカー希望小売価格と同じ話で、

「この物件価値からはこれくらいが理論値上の市場家賃価格ですから、この価格の家賃が設定できたら理想ですよね。」

というあくまで理論値の話。売り主としてもあくまで理論上の最大数値を述べているだけであり、この数字を出すことに違法性はありません。

ただし買い手側としては知りたいのは希望的観測ではなく、あくまで実績を伴う本当の数値なのです。

それまで対象物件がいくらの家賃で賃貸を行ってきたのか、過去と比較して家賃はどのように変化してきているのか、そして地域の不動産市場と比較した時に家賃はどのような推移で上昇していくことが見込まれるのか。

その意味では不動産物件を購入する際はとりわけアパートのようば集合住宅を購入する場合には現在の家主からホンモノの「Rent roll(レントトール:現賃貸人の名前、契約開始日、契約終了日、現在の家賃等一通りの情報が記載されているリスト)」を手に入れる必要があります。

一軒家を購入する場合、前オーナーの賃貸を引き継ぐ場合は同様にレントロールは入手するようにしましょう。中には実際にこのレントロールを出し渋る家主もいますが、

この本当の数字が書いてあるレントロールを見て本当の数字を入手しないことには、いくら口で教えて頂いた家賃価格があったとしても自分で正当性を確認できていない数字で検証するわけにはいかないのです。

この作業には手間がかかるのは事実ですが、この手間を省いてしまうと

「実際に購入してみたら全然計算どおりの家賃が取れなかった」

なんて悲惨な結果になることもあるのです。

実際の数字を取りに行くには英語で交渉が必要な場合もあり手間がかかるのも事実ですが、自分で購入価格を設定する上では非常に大切な数字になりますから、理論値上の数字ではなくて実際の数字を収集することを初期設定の一つとして心がけましょう。

 


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