失敗しない投資物件の探し方とは – ②

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨日は投資対象とする不動産物件を探す上で大切な要素の一つ、

「目標を立てること」

についてお伝えさせて頂きました。

本日も続けます。

金の卵を産み出すガチョウに育つ卵

「目標」という言葉はある意味月並みですし私たちは誰でも漠然とそれが大切なことは分かっているのですが、不動産投資においてはこの目標を立てることは事の他大事。

不動産物件は世の中に一つとして同じものはなく、それは無数の卵から「一つの卵を拾って金の卵を産み出すガチョウに育てる」ような行為であり、

その卵が金を産み出すレベルに育ってくれるのか、はたまた金を生む前に息途絶えてしまうのか、卵を選ぶ段階では予想しようがないのです。

全てが同じように見える卵でも形や大きさは微妙に違うのと同じで、不動産物件も同じく形や大きさに違いがあります。

また気候や環境に卵が影響されるのと同時に、不動産物件も地域環境に大きく影響されてしまいます。

その無数の卵の中からどの卵を選ぶべきなのかというと、ここにはどうしても「選択の基準」が必要となるわけで、その選択の基準こそが自分の行動の目標と指針をはっきりと定めてくれるのです。

不動産でいうなれば

  • 間取り
  • 市場物件価格
  • 市場家賃価格
  • 利回り
  • 築年数
  • 固定資産税
  • HOA(ホームオーナー協会)費

という当該要素はもとより、それ以前に外部要素となる

  • 地域
  • 人口増加率
  • 人口動態
  • 雇用率
  • 産業形態

等、あらゆる条件があります。

これらの条件を全てスクリーニングした上で「自分自身が納得できる選択基準」を確立することが必要であり、

そして一度選んだ卵(物件)を順調に育てていくことができれば、毎月安定して金の卵(キャッシュフロー)を産み出してくれることでしょう。

そして一度自分の中で基準が確立されたのであれば、

「この物件はたった今が買いだ!これ以上のものは出てこない!」(そんなはずありません)

「不動産市場はもう終焉だ、今から大金を投じるのは絶対やめるべき!」(そんなはずありません)

などという戯言のような周囲の声や煽り立てる記事に踊らされることもなく、あくまで「自分自身が納得できる選択基準」に沿って淡々と物件を選び出していけばよいのです。

そしてあなたの選択基準は経験を積めば積むほど洗練されてきます。

物件選びを日課にする

不動産購入という行為は「お金を使うという」意味においてはこれ以上の大金を投じる行為は早々にありません。

また不動産は基本的に流動性の低い長期投資の対象となりますから初期設定が殊の外大切であり、だからこそ慎重に慎重を期してお金を投じたいもの。それ故に物件を選ぶ上ではそれなりの労力は覚悟する必要があります。

不動産物件そのものは毎日のように市場に出てきますし、世の経済活動がストップしない限りこれからもその流れが止まることはありません。そんな中から自分が定めた選択基準にかなう物件が出てくるかどうかはおよそタイミングの問題。

最初に不動産エージェントにリスティングを送ってもらった中から一発で希望にかなう物件に出会えることはさほど期待できません。また不動産エージェントも毎日毎日リスティングを送ってくれるわけではありませんから、やはりそこは自分自身も労力を惜しまずに自分で情報を取りに行った方がよいのです。

実のところ、不動産エージェントから送られてくる情報は

Zillow.com

のような不動産物件検索サイトにもほぼ同じタイミングで出てきますし、不動産各社のホームページ上にも掲載されています。ということはわざわざ不動産エージェントから送ってもらう必要もなく、自分自身でも探すことが出来るのです。

そして自分の希望に叶う物件に出会えるかどうかは実に確率論の話になりますから、「死ぬほど網を張れば魚はかかる」と同じことで毎日毎日リスティングとにらめっこしていると、ある時

「これだ!!」

という自分の基準に合う卵(物件)を探すことが出来るもの。

繰り返しますが大金を投じる行為だからこそ、「選択にかける労力」を惜しんではいけません。毎日毎日納得行く物件が出て来るまでリスティングを見続ける努力は必ず報われ、やがてその卵は金の卵を生むガチョウに育ってくれるのです。

例えば車の場合

同じ資産の意味で家ではなく車でも同じことがいえます。

アメリカでは車の維持費は日本よりもかからない傾向がありますが、その代わりに中古車でもその価格は割高です。へたな中古車を購入すると修理費用がかさんでしまいますから、しっかりした中古車にある程度お金をかける必要があります。

もっぱら私(佐藤)の場合は不動産エージェントという職業がら車のリース代をそのまま経費で落とせますから今では定期的に車を乗り換える形で問題ないのですが、前職であった頃は経費で落とせないリースではなく現金で車を購入していました。

その時の資産(車)の選択基準は

  • トヨタかホンダ(国産主義というわけではなく、純粋にエンジンが信頼できる)
  • 2年落ち(新車購入後2年で劇的に価値が下がる)
  • 24000マイル(平均走行距離は年間12000マイル)
  • 無事故車(当たり前ですが)

にほど近い条件を満たす車を現金で購入することでした。

現金購入であっても新車で購入すると一番損が大きく、市場価値が十分に落ちた2年後かつ荒々しい乗り方をされていない24000マイルのレベル、ここがそれ以降に車を保持する上で将来にかかるだろう修繕費等を加味すると、費用対効果が最も高いのです。

無理をして見栄をはった車に乗るのはある意味愚の骨頂。また新車であれば確かに気持ちいいかもしれませんが、その新鮮な感覚を味わう為に余計に5〜6千ドルも支払うのかという話。無駄な費用は省いて5〜6千ドルをその将来の投資に回した方がよほど健全だろうと思います。

私(佐藤)は車選びに関してはこのような基準を明確に持っていますので、「今が買い時!」「これ以上の車両は出ない!」などという地元販売業者の煽りにも全く惑わされることなく、あくまで自分の基準で淡々と車を探し続けたのです。

この時は30日間ほど毎日毎日ネット上で車の販売リストを見続け、ついに自分の基準にかなう車両を発見した時は「即買い」モードで販売業者にすぐに連絡を取り、車をおさえてもらいました。選択の基準があったからこそ、迷うことなく即買い出来たのです。案の定この車は私(佐藤)が申し込んだ後にもすぐに引き合いがあり、あと数時間遅ければ他人に持っていかれるところでした。

結局は

「即決即断は確固たる基準が成せる業」

なのです。おかげさまでこの時の中古車両は10年以上経っても大きな故障もなく、非常にコストパフォーマンスに優れた資産として私(佐藤)の人生に貢献してくれたのでした。

これも全て、

  • 明確な選択の基準があったこと
  • 毎日毎日リスティングを見続けた努力

の成果であったことは、今でも疑いありません。

まとめ

不動産は人生の中で最も大きな買い物となりますから、慎重に慎重を期すと同時にその初期設定には努力を惜しまないことが極めて大切になります。

最も良くないのは

「見るのも疲れたー。もうこの物件でいいや。。」

という投げやりなエイヤア投資に陥ってしまうこと。

極端ではなく投資という行為は$1も見逃さずに緻密に計算して進めていくべきですから、その世界に身を投じるのであればそれ相応に頭を使う

「知的トレーニング」⇛「知的武装」⇛「知的選択」

へと進めることがキモであり、何よりもそこに惜しまない努力が求められます。

そしてそれが不動産投資成功への水先案内人、サポーターとしてこれまで不動産投資家たちのお手伝いをしてきた私(佐藤)の結論の一つなのです。

 


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