日本に居ながらにしてアメリカの不動産を買う!

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

お問い合わせをいただく中で気づいたのですが、日本では

アメリカの不動産はアメリカに渡米せずに、日本からでも購入できる

という事実はさほど知られていないようです。

佐藤はそれなりに他国を巡って各国の不動産を見てきましたし、メキシコのような第三国で不動産取引に関わったこともあります。

その実体験から言っても、アメリカ合衆国という国は不動産取引に関してはおそらく世界で最も透明性が高いです。

インターネット革命はその黎明期から様々な分野に看過できないインパクトを与え、今もなおその影響力は曲線でいえばエビぞりに伸びつつ世界の常識を変えつつあるのはご存知の通りですが、ご多分にもれずインターネット革命の煽りを受けて業界が再編され、今もなお日進月歩に進化しつつあるのが不動産業界。

とりわけアメリカの不動産業界は少なくとも市場に物件が出された時点で透明性が極めて100%に近く、過去の記録までかなりの精度で暴かれていますから物件情報に関しては他者と差のつきようがありません。

そしてついには今日のアメリカ不動産は

(アメリカ国籍保持者以外でも)アメリカに行かずとも自国から購入できる

というレベルにまで発展しています。なぜアメリカ国外から不動産取引が可能なのか、その要因を主要な3点に絞ってお伝えさせて頂きます。

電子署名のみで契約が完結できる

アメリカでは従来本人の認証として捺印制度ではなくサインが用いられています。

捺印制度のままできている日本の場合は実印でなければ会社内の決済すら通らない場合がほとんどでしょうし、まして不動産関連の契約書など印鑑がなければ話にならないもの。

この点アメリカの公文書は印鑑を携帯することなく直筆のサインで承認作業が完結しますので、その点は印鑑と比べて便利さがあります。

(あくまで捺印には捺印の良さがあることも理解した上で。。)

あらゆる面で合理性を追求するアメリカですが、実はサインについても電子署名が

  • Uniform Electric Transactions Act(ユニフォーム エレクトリック トランザクションズ アクト:1999年施行)
  • ESIGN Act(イーサイン アクト:2000年施行)

という二つの法律が施行されて依頼、商業ベースで積極的に導入がなされているのです。

日本でも2001年に「電子署名及び認証業務に関する法律」が施行されていますが、実務レベルで使用できる場面はさほど多くはなく不動産取引も電子署名で取引が完了する、ということは未だ実現されていません。(2017年10月現在)

アメリカの場合は良くも悪くも慎重に事を進めるい姿勢が甚だ薄く、「便利なものは便利だ!」という合理性が優先して不動産のような数千万 ~ 数億(もしくはそれ以上)単位の取引ですら電子署名で契約が完結してしまうのです。

その為不動産手続きに必要な書類は全てメールのやりとりで完結してしまいますので、日本からだろうがどこの国からだろうが渡米することなく書類手続きは完了してしまう体制が整っています。

近年はアパート契約でも電子署名を積極的に導入しており、私(佐藤)が関わるあるアパートでも契約更新のサインはE-mailでリンク先が現入居者に送られてきてリンク先の電子書類上でサインをして終わり(実質ボタンをクリックするだけ)という、これでいいのかというくらい明瞭かつ簡単なシステムになっています。

銀行開設が可能

不動産取引をする上で自分名義の銀行口座は開設しておく必要がありますが、アメリカではアメリカ国籍を持たない外国人でも一部の例外を除いて銀行開設が可能な民間銀行は多々あります。2017年10月現在で米国居住権を持たない日本人が米国で開設可能な主な銀行は

ユニオンバンク(https://www.unionbank.com

バンク オブ ハワイ(https://www.boh.com

ファースト ハワイアン バンク(https://www.fhb.com

シティバンク(https://www.citi.com

HSBC(https://www.us.hsbc.com

バンク オブ ザ ウエスト(https://www.bankofthewest.com

です。

また銀行口座を開ける時はさすがに自分自身が証明書と一緒に現地の銀行に出向く必要がありますので、大抵はアメリカを観光で訪れた際に銀行口座を開設するのが一般的です。現在は世界経済の先行き不透明から個人資産の分散化がかなり進んでおり米ドルにも自身の金融資産の一部を移す日本人も多くいます。

その流れですでに口座をお持ちの場合はよいのですが、もしアメリカに口座をお持ちでない場合は不動産を購入するしないにかかわらずご自身の資産をドルにも分散させておくことが得策です。

ちなみに私(佐藤)の場合は内部留保もドルベースにしていますが日本にも日本円用の口座があり、為替レートに応じて日本帰国時にドルを使うか円を使うかを使い分けています。毎回強い方の為替を使用しますので、過去のレート差を積算すると結構得している計算になると思います。

家の権利書は存在しない

そして最後には、Title(タイトル:権利)について以前詳しくお伝えしたようにアメリカには家の権利書なるものが存在していません。

権利書という紙媒体は存在せず、目に見えない権利を運ぶDeed(ディード)を使って権利の証明を役所に登録すると言えばイメージがつくかと思います。

そしてTitle(タイトル:権利)そのものもClosing(クロージング:契約締結)の際にTitle Company(タイトル カンパニー:権利調査や登録を請け負う会社)により安全に管轄の役所に記録されることになります。このように

  • 家主が受け取る「家の権利書」は存在しない
  • 管轄役所への権利登録も専門会社により代行される

というシステムになっていますから、ここでも購入者がアメリカ現地に出向く必要がないわけです。

また厳密には家の権利を運ぶ役目をするDeed(ディード)はTitle Company(タイトル カンパニー)により役所に登録された後でその原本がTitle Company(タイトル カンパニー)より新しい家主のもとに送られてきます。

通常Title Company(タイトル カンパニー)は日本へは郵送してくれませんので、ご自分の担当の不動産エージェントに転送して頂くかもしくはスキャンデータをメールで送ってくれるように頼めるはずです。

「え?原本をメールで送るの?」

と驚かれるかもしれませんがDeed(ディード)の原本は家の権利書ではありませんし、そもそも管轄の役所に登録された時点でその役割を終えていますので、誤解を恐れずに書けば「Deed(ディード)の原本は不要」なのです。次回持ち家を売却する場合でもその記録は手元の原本ではなく管轄の役所に登録されている記録を元に手続きが進められますので、事実としてDeed(ディード)の原本はいらないのです。

もちろん役所に登録した情報をいつでも確認できるようにその原本が手元にあるに越したことはありませんが、「Deed(ディード)は家の権利書ではない」という点は覚えておきましょう。

まとめ

主にこれらに理由で、日本にいながらにしてアメリカの不動産を購入することは合法的に可能です。

冒頭にお伝えしましたようにアメリカの不動産はおそらく世界で最も透明性が高いと思います。

メキシコなどでは「不動産から購入したはずの土地が、実はそもそも政府にきちんと登録されていなかった。。」ということはザラにありますがアメリカではまずそのような事態は考えられません。高い透明性かつ法律でガチガチに固められた中で取引が進みますので、少なくともシステム上の問題はほとんどないといえます。

厳密には役所に登録されているTitle(タイトル:権利)は100%信用できない場合もありますので物件購入時にはTitle Insurance(タイトル インシュアランス:権利保険)の購入を薦められますが、少なくとも一連の流れのシステムそのものはしっかりと整っているのです。

もしアメリカ不動産の取引に問題があるとしたら、それは十中八九「心無い悪徳エージェント」によりもたらされる害。いくらシステムが整っていても自分の立場を利用して消費者を騙す輩は残念ながら存在します。

逆にいえばまっとうに商売をされている不動産エージェントにご縁を頂くことができれば、どこの国にいようが日本人はアメリカ国外からアメリカの不動産を購入できるのです。

 


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