不動産仲介に関わる人々とその役割

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

不動産契約書は法的効力をもつだけに法律用語がふんだんに盛り込まれており、それだけに内容理解についても不動産エージェントに確認しながら一つひとつ理解することが大切です。

ここではとりわけ不動産仲介に関わる人々とその役割についてその用語を網羅していきますので、辞書的な意味合いで使用頂ければ幸いです。

また、下記は2017年9月現在のテキサス州で適用されている定義であることにご留意ください。

不動産仲介に関わる人々とその役割

Broker(ブローカー)

手数料もしくはその他の価値ある対価を受け取る前提で、不動産仲介業の業務のいずれかを他者の代理で行う者のこと。

Unlicensed broker(アンライセンスド ブローカー)

手数料もしくはその他の価値ある対価の為に無資格のままブローカー行為を行う者のこと。無免許での仲介行為は明らかな違法行為であり、A級微罪として認定され、かつTREC(テキサス不動産委員会)より違反行為ごと、そしてその違反行為が続く日数だけ加算され毎日最高額$5,000までの罰金対象となる。

REALTOR(リアルター)

NAR(National Association of REALTORS:全国不動産業者協会)に加入しているブローカーあるいはセールスエージェント。NARに加盟していないブローカーやセールスエージェントも多く存在する。

REALTIST(リアリティスト)

NAREB(National Association of Real Estate Brokers:全国不動産ブローカー協会)の加入者。アメリカで最大かつ最も歴史のある仲介業団体。

Licensee(active)(ライセンシー 活動中)

不動産委員会より不動産免許を与えられている者。今日の時点でブローカーもしくはセールスエージェントとして仲介案件を持たない者も含めた定義。

Licensee(inactive)(ライセンシー 非活動中)

不動産委員会より不動産免許を与えられているが、ブローカーもしくはセールスエージェントとして正式に活動していない者。不動産免許を活動中の状態に切り替えない限り非活動中と見なされる。

License holder(ライセンス ホルダー)

不動産委員会より不動産免許を与えられているブローカーもしくはセールスエージェント。Licensee(ライセンシー)と同義。

Agent(エージェント)

(1) 売主、地主、買主、もしくは入居者の仲介を行うブローカー

(2) 自身が独立契約を交わしているブローカーの為に不動産仲介行為を行うセールスエージェントもしくはブローカー。

Subagent(サブエージェント)

クライアントと契約するブローカーとスポンサー契約あるいは独立契約をしていないものの、クライアントと契約するブローカーと協業同意書をもってそのクライアントの仲介を行う不動産仲介業有資格者。

Dual agent(デュアル エージェント)

一つの不動産仲介過程において売主側と買主側の双方の仲介を同時に行う者。2003年1月以降、テキサス州ではデュアル エージェント行為は違法行為と定められている。その代わりにIntermadiary(インターメディアリー)と呼ばれる売主側と買主側から完全に独立した純粋な中間者としての取次ぎ行為は認められており、Intermadiary(インターメディアリー)として活動する場合は双方の書面による同意が必要となる。
双方に伏せたままデュアル エージェント行為を行う場合、不動産免許剥奪を含める厳しい処罰の対象となる。

Broker licensee(ブローカー ライセンシー)

不動産協会発行のブローカー免許を有する個人。ブローカーは独立して不動産仲介業を行うことが出来、かつ他のブローカーもしくはセールスエージェント有資格者と契約して仲介業を行うことも出来る。

Sponsoring broker(スポンサリング ブローカー)

活動中の不動産免許を有するセールスエージェントを独立契約を通して抱え、かつそのセールスエージェントの仲介業務の行為において責任を有するブローカー。

Fiduciary(フィデューシャリー)

名詞上のFiduciary(フィデューシャリー)の意味は「信託の性質を持つ者であり、その信任する他者に対し実直かつ率直な態度で行動する責任を負う者」であり、形容詞上のFiduciary(フィデューシャリー)の意味は「信任もしくは信頼に類似した性質を持つ忠誠義務」とされる。

このFiduciary(フィデューシャリー)の義務には

  1. エージェントのクライアントの利益に対する代理行為
  2. エージェントに対する信任への忠実さと注意深さ
  3. エージェント活動における実直さと几帳面な心配り
  4. エージェントのクライアントの利益を最優先すること

が含まれる。

Salesagent licensee(セールスエージェント ライセンシー)

不動産協会より発行される不動産免許を有し、Sponsoring broker(スポンサリング ブローカー)のエージェントとして活動する個人。

Broker associate(ブローカー アソシエイツ)

仲介業務に責任を負い協業関係にあるブローカーのエージェントとして営利活動を行うブローカー。

Sales associate(セールス アソシエイツ)

Sponsoring broker(スポンサリング ブローカー)のエージェントとして関係し営利活動を行うセールスエージェント有資格者。

Seller’s agent(セラーズ エージェント)

不動産取引において売主の代理で活動するエージェント(もしくはそのスポンサリング ブローカーのエージェント)。セラーズブローカー、リスティングブローカー、あるいはリスティングエージェントとも呼ばれる。

Buyer’s agent(バイヤーズ エージェント)

不動産取引において買主の代理で活動するエージェント。

Intermediary(インターメディアリー)

同一の不動産取引において買主側と売主側の双方の為に法的に修正かつ制限されたエージェント行為を行うブローカー。

Landloard’s agent(ランドローズ エージェント)

不動産取引において家主の代理で活動するブローカー並びにブローカーのエージェント。オーナーズ エージェントとも呼ばれる。

Tenant’s agent(テナントズ エージェント)

不動産取引において入居者の代理で活動するブローカー(もしくはそのスポンサリング ブローカーのエージェント)。

Client(クライアント)

エージェントと呼ばれるプロフェッショナルからのアドバイスとその他の提言を含むサービスを受託し、エージェント契約において具体的な任務と忠誠義務によりその利益が守られる、Principal(プリンシパル)とも呼ばれる個人。

Customer(カスタマー)

エージェント契約を結んでおらず限定された仲介サービスを受ける個人。具体的にはアドバイス、提案、そしてフィデューシャリー関係はカスタマーサービスには含まれていない。NAR(National Association of REALTORS:全国不動産業者協会)の定義では「情報とサービスを受けるが、REALTOR(リアルター)もしくはREALTOR(リアルター)事務所と契約関係を持たない個人」と定められている。

Other broker(アザー ブローカー)

売却物件のリスティングを担当するリスティングブローカーと関係はないが、その不動産取引にブローカーとして関わるブローカー。Other broker(アザー ブローカー)という言葉自体は中立的な意味合いを持ち、Other broker(アザー ブローカー)の仲介先の意味は含まない。
この為、テキサス不動産委員会では過去に使われていた「cooperating agent(協力エージェント)」や「selling agent(販売エージェント)」という用語の代わりにOther broker(アザー ブローカー)という名詞が使われている。

Appointed license holder(アポインテッド ライセンス ホルダー)

Intermediary(インターメディアリー)として活動するブローカーのエージェント。Intermediary(インターメディアリー)のポジションにいるブローカー自身は売主もしくは買主のいずれにもアドバイスを行うことが法律上禁じられておりあくまで中立の立場でいることが求められる中、Appointed license holder(アポインテッド ライセンス ホルダー)はクライアント担当に任命されたエージェントとしてクライアントに対し意見を述べたりアドバイスを行うことが出来る。この任命は書面上で行われ、かつ関係者一同の承諾が必要となる。もしその任命が書面上で行われない、あるいは売主と買主双方の同意がない場合、その事務所のどのエージェントも取引においてはIntermediary(インターメディアリー)と同様に振る舞いどちらの関係者にも公平な姿勢で接することが求められ、アドバイスや意見を伝えることはできない。

Party(パーティー)

契約関係にある売主側もしくは買主側のどちらかのグループのこと。

Parties(パーティーズ)

売主側と買主側のそれぞれのグループをまとめた総称。不動産取引においては売主と買主、あるいは家主と入居者の関係性がある。ブローカーは本来どちらのグループにも属さないが、ひとたびオーナもしくは買主/入居者のいずれかと契約がなされるとブローカーはそのグループの一人とみなされる。このようにブローカーは契約の類によりどちらのグループに入るかが決まる為、ブローカーはオーナーもしくは買主のどちらとどの種類の契約を結ぶかは自由に選べることとなる。ほんのごく一部の例外以外、テキサス不動産委員会はこの契約規約には規定を設けていない。

Offeror(オファラー)

物件売却額に関してオファー(申し出)する側の個人。Offeror(オファラー)は自分の申し出額がOfferee(オファリー)によって承諾される前であれば、いつでもそのオファー(申し出額)を取り下げることが出来る。

Offeree(オファリー)

オファー(申し出)を受ける側の個人。法的に言えばOfferee(オファリー)はOfferor(オファラー)からの申し出額を受け入れるか否かを決定する立場にある為、Offeror(オファラー)よりもOfferee(オファリー)の立場が強い。Offeree(オファリー)は申し出額を拒否することも出来る。

まとめ

通常の不動産取引では売却時と購入時のいずれの場合も専門家である不動産エージェントに委ねる部分が大きくなります。

最初に渡される専属契約書の段階から専門用語がいろいろ出てきますが、不動産売買に関わる人々については上記のように定義されています。

自分と一緒に動いてくれる人は通称何と呼ばれてどんな立ち場にいるのか、また自分の取引相手となる売主あるいは買主の関係者は通常何と呼ばれてどんな立場にいるのか、最低限の関係性は把握しておきましょう。

不動産仲介に関わる人々とその役割についてはあなたの仲介に入るエージェントに質問をしながら、上記の定義を参考にして頂ければと思います。

 


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