アメリカには家の権利書はないという衝撃の事実 – Deed(ディード)の役割

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

「家の権利書はどうなっているのでしょうか?」

これはよく聞かれるご質問の一つですが、実はアメリカには日本のような家の権利書たるものは存在していません。

数十万、数百万どころか数千万、あるいは一億単位の支払いを約束させられるのにその権利書がない。。そんな不可解な事実がアメリカ不動産にはあります。

日本であれば家の権利書といえば家という財産の所有を証明するものとしてそれはそれは大切に保管されることでしょう。一度紛失してしまえばまず原本の再発行は無理でしょうから、普段は人目につかない金庫にでもしまっておくものだと思います。

このアメリカでは物事の管理は実に合理的に行われており、不動産という大きなハコモノの所有権も例外なく合理的に行われているのです。権利書も存在せずにどうやってアメリカの不動産は所有権が守られているのでしょうか?

実はアメリカで家の所有権を維持し、かつ売却後に他人に譲渡する場合にはDeed(ディード)という権利の運び屋ともいうべき書類が活躍しています。

その仕組みの細部を見てみましょう。

権利そのものは無形資産

「権利」というものを考えた時に、権利とは目に見えない無形のものです。

「これは私の家だ!」と主張してもその権利自体は目に見えないもの。当然ながらこの証拠として存在するのが日本であれば「家の権利書」という権利を証明する書類になるわけですが、それでもよく考えてみるとその書類自体は権利でもなんでもなくただの紙切れに過ぎません。権利とはあくまで不可視の存在であり、概念に過ぎないものなのです。

米国では家を所有する権利も従来の概念どおり「権利は無形のもの」と考え、家を所有するという権利は個人に帰属するものの権利書なるものは発行していないのです。けれどもっぱらこれはアメリカ不動産業界に見られる特有の権利保有形態であり、全ての資産となるべきものに権利書がないわけではありません。

例えば車にもピンクスリップと呼ばれる権利書は存在しており、新車であれ中古車であれ車を購入する際にはこの権利書が自分の手元に渡され、確固たる所有者としての権利の証明になるのです。バイクも同様にこの権利書がきちんとあり、車もバイクもDMVというアメリカの車両管理局で権利書をもってきちんと所有者としての登録がなされる必要があります。

しかしながら不動産の場合はこの権利書は存在せず、あくまで個人あるいは法人が対象となる物件所有のTitle(タイトル:権利)を保持している無形の事実がそこにあるのみです。

唯一の例外は政府所有の土地や建物を取得した際に政府より発行されるTorrens Certificate(トレンス サーティフィケイト)というものがあり、これは日本でいう家の権利書と同じで紙媒体の権利書になります。

それでは通常の物件売買の際は、個人/法人はどうやって物件に対する権利を証明すればよいのでしょうか?

無形の権利を輸送するDeed(ディード)

アメリカでは物件の所有権あるいはそれに付随する目に見えない権利を他人名義(あるいは親族名義)に譲渡する場合、Deed(ディード)という公文書を使用します。

ここで初めて紙媒体が登場しますが、Deed(ディード)はあくまで権利をAさんからBさんに移すためのものであり、権利書そのものではありません。繰り返しとなりますがTitle(タイトル:権利)はあくまで目に見えない無形のものであり、そのTitle(タイトル:権利)をAさんからBさん、あるいはBさんからCさんに移すための公的文書がDeed(ディード)なのです。

あなたがアメリカで不動産を購入した場合、Closing(クロージング:契約締結)のあとにはタイトルカンパニー(不動産取引においてその物件の所有権を取り扱う会社)からDeed(ディード)が送られてきます。前知識なしにはこのDeed(ディード)が日本でいう家の権利書に相当するものなんだろうと思い込んでしまいがちなのですが、実際にはそうではありません。

このDeed(ディード)はあくまで前所有者により新所有者であるあなたに対して権利の譲渡を宣する「宣誓書」のようなものであり、権利書のそれとは性質が異なります。そしてこのDeed(ディード)はあなたの手元に最終的に送られてくる前には対象となる物件を管轄するCounty(カウンティー:郡)の管轄局に登録がなされています。この管轄局に物件が譲渡された事実としてDeed(ディート)を登録することをRecording(レコーディング:記録)と呼びます。

宣誓書といえるDeed(ディード)を管轄局に登録することで対象の物件はあなたに譲渡され、あなたがその物件を所有していることがCounty(カウンティー:郡)を通して一般に公開されることになるのです。

アメリカの不動産所有証明としてはこの当局に登録された記録が大切であり、乱暴にいうと管轄局への登録後にあなたが手にするDeed(ディード)はさほど重要ではなく、仮に紛失しても何ら困らないものなのです。なぜならあなたが物件を所有している証拠はすでに管轄局に登録されてしまっているのですから。

まとめ

かくして、アメリカ不動産の概念としては日本で言う家の権利書なるものは存在せず権利はあくまで無形のままで所有されます。その無形の権利を他人(あるいは親族)に移す際に使われるのがDeed(ディード)と呼ばれるものなのです。

そしてDeed(ディード)はある種の宣誓書ですからそこに記載されるべき複数の項目が法律上定められていますが、そこには譲渡する側の特殊な意図を含めることもできます。

例えば、「この土地はビール工場の建設には使ってはいけない。仮にビール工場を建設する場合はこの土地と建物の権利は前所有者に戻るものとする」などという規約すら含めることができるのです。

また厳密にはDeed(ディード)には大きく分けて5種類ありますので項を改めてそれぞれの種類の名称と特徴についてお伝えさせて頂きたいと思いますが、今日のポイントとしては「アメリカに家の権利書は存在しない」そして「売却時に権利を譲渡する際に活躍するのがDeed(ディード)と呼ばれる宣誓書のようなもの」という点を把握しておきましょう。

 


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