不動産エージェントは誰の為に働いているの?

こんにちは。アメリカでカリフォルニア州とテキサス州を中心に不動産セールスエージェントとして働く佐藤です。

アメリカで不動産を購入する際に物件探しから手続きまでを手伝ってくれるのが不動産エージェントですが、実はあなたと一緒に動いてくれる方とあなたが実際に仲介依頼の契約をしている方は同じではない場合がほとんどです。

これはどういうことでしょうか?今日は不動産仲介を依頼する前に知っておきたい概念をお伝えさせて頂きます。

アメリカ不動産の政府機関と目的

佐藤はアメリカという国は不動産取引については世界基準として見ても法で守られて安心して不動産手続きができる国だと考えています。実体験から言っても日本での不動産売買よりも遥かに安全です。不動産情報の開示性も非常に高いですので、きちんと全うにお手伝いくださる不動産業者に出会えさえすればトラブルが発生しようとも法律をもとに事を進めていける土俵があります。

そんなアメリカの不動産業界はHUD(The United States Department of Housing and Urban Development:アメリカ合衆国住宅都市開発省)という政府機関により統括されていますが、構図としてはこのHUDの下に各州の不動産業界を統括する政府機関がある、というイメージです。各州の政府機関には名称がついており、カリフォルニア州であればCalBRE(California Bureau of Real Estate)、テキサス州であればTREC(Texas Real Estate Commission)と機関名がつけられています。

この州ごとの不動産統括機関の活動の一番の目的は「Protect the public(公共、すなわち一般市民を守ること)」です。

不動産取引はそもそも高額な買い物である上に、その取引には明らかに専門知識を必要とします。不動産売買をされる方々のほとんどは不動産取引に精通されていないわけですから、いざ不動産仲介業者を雇う場合はそのやりとりのほぼ全てを仲介業者に依頼せざるを得ません。

けれども、その手伝ってくれるはずの仲介業者がもし悪意をもっていたとしたら。。

素人の場合は不動産業者に対してどうしても不利になってしまい、どこでどう騙されたのかも分からないことも起こり得るわけです。残念ながら不心得者はどの世界にでもいますから、多額のお金が動く不動産については仲介業務資格をもつ者たちを野放しにするわけには当然いかず、しっかりとその活動を管理する機構が必要になる、それが前述の政府機関として公共(一般市民)を守る役割を大きくになっているのです。

不動産取引ができるのはブローカー有資格者のみ

そこで政府機関が不動産業者を統括するに際し不動産業を営むものを監督しますが、各州政府機関より承認されて不動産仲介業務を行う資格を有する者をブローカーと呼びます。

ブローカーには不動産売買の仲介業務を担う権限が与えられており、BPO(Broker’s Price Opinion:ブローカー算定価格)という手法で売却したい家の価格を仮判定してアドバイスしたり、購入したい家の価格が高すぎないかをアドバイスしたり、お客様のご要望に応じて相手と価格を交渉したり、法的手続きを進めるお手伝いをしたりと、およそ複雑な不動産手続きの水先案内人としての役割を担うことが許されているわけです。

ただしここで知っておきたいのは、「あなたと一緒に動いている人はブローカーではないかもしれない」ということです。どういう意味かというと、あなたと実際に一緒に動くのはブローカーと独立契約をしているセールスエージェントかもしれないのです。

この点を法的に厳密に言えば、あなたと一緒に動いている方がセールスパーソン(セールスエージェント)はあなたはと直接契約をしているわけではなく、そのセールスパーソン(セールスエージェント)は独立契約を結んでいる、上司にあたるブローカーと契約をしてわけで厳密にはブローカーの代理人として動いていることになります。

そこでアメリカで不動産売買をされる際は、その契約書上のブローカーの名前を見てみてください。あなたの不動産売買で仲介業務を行っている方の名刺と名前が違う場合、その方はブローカーではなくセールスパーソン(セールスエージェント)であり、実際には契約書上に記載されている名前のブローカーとあなたは契約している、ということになります。

受けるサービスはブローカーのそれと変わらない

つまりセールスパーソン(セールスエージェント)はお客様と直接契約をしているわけではなく、独立契約しているブローカーの代理人として動いているというのが正しい解釈となります。あなたと直接契約をして動いているわけではなく、あくまでブローカーの代理で仲介業務をお手伝いしている、というイメージです。

そうはいっても、当然ながらセールスパーソン(セールスエージェント)はブローカーの完全代理人として、本来ブローカーからあなたにもたらされるべき仲介業務各種の実行に責任がありますので、ブローカー有資格者があなたの取引に直接動くこととブローカーの代理であるセールスパーソン(セールスエージェント)があなたの取引に動くことでは、不動産売買の流れにおいては何も違いはありませんので安心してください。

不動産業者というとあなたと一緒に動いている方が須らく前述のブローカーであるようなイメージを抱きがちなのですが、厳密にはセールスパーソン(セールスエージェント)の数の方が圧倒的に多いものなので、この点は知っておかれたらよいと思います。

まとめ

今回の項はいかがだったでしょうか。

実は、不動産業者はあなたと最初に接見する際に「○○不動産(ブローカー名)の○○です。」ときちんと自己紹介しているはずです(エージェント規定でそのように定められています)。自分の不動産業者としての立場を明らかにすることは法的に定められていますから、たいていはきちんと紹介をされると思います。

それでも普通はブローカーとセールスパーソン(セールスエージェント)の違いまで意識しませんから、自己紹介された内容を深く考えずにスルーしてしまい、なんとなく一緒に動いてくれる方がブローカーだと思い込んでしまいがちなのですが実際にはセールスパーソン(セールスエージェント)であり、上司にあたるブローカーの為に働いている場合がほとんどです。

ブローカーとその代理人となるセールスパーソン(セールスエージェント)の違いは認識しておきましょう。


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