Earnest Money(オーネスト マネー)とは 〜 その1

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

物件を購入する時の話ですが、「この物件いい!買いたい!!」となった時にエージェントを通じてオーナーに購入意思を打診しますが、その購入意思を伝える際に相手側に渡すのがEarnest Money(オーネスト マネー)です。
このEarnest Money(オーネスト マネー)、一般にその意味合いと機能に誤解されている部分もありますので今回はこの点をお伝えさせて頂きます。

Earnest Money(オーネスト マネー)の意味

Earnest Money(オーネスト マネー)の語源を解釈してみましょう。

Earnest(オーネスト:正直な、まっとうな、誠実な) Money(マネー:お金)

直訳で正直なお金。。(笑)

正直は結構なことですが、何が正直かいうと「物件を購入する意思が全うで正直な気持ち」である、ということです。この点はエージェントとしてのライセンスを取得する際の単位取得の授業でもEarnest Money(オーネスト マネー)という言葉とその機能を学ぶことはあっても、語源まで学ぶことはありません。(英語の授業ではないので当然ですね)アメリカ人エージェントでも私達の日本語がそれであるように感覚でさっと受け止められ、日常の不動産取引では当たり前の用語として飛び交っています。

その為エージェントでもクライアントとのやりとりの中で丁寧にEarnest Money(オーネスト マネー)の意味合間まで気を効かせて教えてくれる方はそうそうおりませんが、意味合いとしては前述のように「物件を購入する意思が全うで正直な気持ちであることの証としてのお金」として理解される形でよいと思います。

そこでいざ物件を購入したい!となった場合に不動産エージェントはEarnest Money(オーネスト マネー)をいくらにするかをあなたと打ち合わせますが、Earnest Money(オーネスト マネー)はどちらかというと添え物。それ以上に大切なのは、提示されている物件価格に対してどのように駆け引きをしていくかです。そう、駆け引きはこの最初の段階からすでに始まってしまうのです。購入価格さえ定まってしまえばこれ以上の駆け引きはそうそう出てくるものではなく、明らかにひどい破損箇所に対してはオーナーが契約手続き期間内に修繕するかもしくは最終支払残高から見積もりを証拠にする修繕費を差し引くとか、権利もしくは建物に派生する懸念事項に関する交渉がちょこちょこ出て来る程度のものとなります。当然ながら細かいところまでは実際に契約手続き期間に突入して、その後で専門家を雇って物件や権利の状態を調べていかないことには分かりませんので、まずはEarnest Money(オーネスト マネー)を持参金として交渉の土俵に上がらせてもらう、という形になります。

Earnest Money(オーネスト マネー)は法的に必須ではない

ざっくりEarnest Money(オーネスト マネー)の意味と機能について書いてみましたがここで法的観点から重要なことを一つ。実はEarnest Money(オーネスト マネー)そのものは不動産契約において「法的に必要」ではありません。不動産契約を成立させる上では法的な条件を満たす必要があり、具体的には

(日本語の意訳で分かりやすく記載します)

・オーナーの売却意思が明確で精神的にも健全であること(オーナーが脅しをかけられていたり、精神的に酩酊状態にあるわけではないこと)
・タイトル(権利)に現在のオーナー(売り主)から新しいオーナー(買い主)に対象物件を譲渡する意思が明記されていること
・タイトル(権利)に現在のオーナー(売り主)の署名があること
・タイトル(権利)に対象物件の所在情報が明記されていること(住所ではなくロット番号や区画名等を用いた、管轄する政府機関に登録されている名称)
・タイトル(権利)に譲渡に対するConsideration(謝礼)の方法が明記されていること(大抵は物件購入額が記載されることになりますが、法的にはお金である必要はありません)

等の条件を満たす必要があります。ところがこのEarnest Money(オーネスト マネー)そのものは不動産売買の契約を成立させるための条件には含まれていないのです。
その為、たまに日本語でEarnest Money(オーネスト マネー)のことを「手付金」と訳されているのを目にすることがありますが、ニュアンスとして決して間違いとはいえないものの正しい翻訳ではありません。Earnest Money(オーネスト マネー)そのものの本質としてはあくまで買い主の本気度を見せる為のお金であり、契約手続きに入る為に法的に必要な手付金ではないのです。

とはいえ、売り主と買い主の間で購入価格が合意に至った場合は売り主に先に渡していたEarnest Money(オーネスト マネー)は支払う金額、すなわち対象物件の購入金額の一部にはなりますのでその意味ではEarnest Money(オーネスト マネー)は手付金のようなものといえるとは思います。

というわけでEarnest Money(オーネスト マネー)そのものは不動産契約に法的に絶対必要ではないのですが、それでは本当になくてよいのかというと通常の不動産売買取引においてEarnest Money(オーネスト マネー)を持たずに購入意思をオーナーに伝える、ということはまずありません。証拠も持たずに「私買います!」と手をあげてくる購入希望者。それなりの額の小切手を用意して「このお金をどうぞお渡しします(最終的には購入金額の一部になる)。私に買わせてください!」と手をあげてくる購入希望者。仮にあなたが物件のオーナーであれば、どちらの方に誠意を感じるでしょうか?考えてみれば明らかですね。まずは証拠ありきで、具体的に購入金額の一部を先に渡してくる方をオーナーは選ぶものです。

「なーんだ、法的に必要とされているわけじゃないとはいっても結局は必須と変わらないじゃないか。」となりますが、実際にそんなことはありません。例えばビジネスパートナーとの間で物件を譲渡する場合や親から子供に所有者名義を移す場合等、本気度を見せるも何も最初から所有者が変わることを前提とした取引は存在しますので、このような時には冒頭に説明したようなEarnest Money(オーネスト マネー)本来の意味を考えると、「必要なし」となるのです。

長くなってしまいましたので、Earnest Money(オーネスト マネー)の話は明日に続けます。


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