テキサス州オースティン市への投資 ~ ③

本項はコラボ企画、テキサス州オースティン市で活躍されるShiho Haydenさんからの寄稿です。(佐藤)

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読者の皆さま、こんにちは。

私が数ある市の中からオースティンを絞り選んで活動している理由、投資する魅力の数々を3回シリーズに分けてご紹介しております。

シリーズ1と2でオースティンの魅力と主要産業お伝えしました。

第3回はついに私の本業ですので少し熱が入り長くなりますが、悪しからず…。それではいきましょう、

「投資家としてオースティンの見方、投資の狙い目」!

GRM(グロスマルティプライアー)

Austin is very much a renter’s city. About 55% of people here rent, which is high.(オースティンは住宅購入に比べて賃貸が55%と他の都市に比べて高い賃貸割合である。)

と、テキサス大学・都市計画学部教授のエリザベス・ミューラー氏が述べていますが、オースティンはとてもアグレッシブな賃貸市場です。

2020年11月現在、アップル社およそ10分(6マイル)圏内の2ベッドルーム

賃貸料の中央値は$1,598/月

売却額の中央値は$267,000

GRM(Gross Rent Multiplier:グロスレントマルティプライアー)の計算方法は以下の通りです。

GRM = 売却額または購入額 / 年間賃貸収入

この公式で計算すると、

$267,000 / ($1,598 X 12ヵ月) ≒ 14

で、現在のアップル社10分圏内2ベッドルームのGRMは14と出ました。

Cap Rate(キャップレート)

オースティンのキャップレート、不動産の種類により変わってきますが、他の市場に比べて総じて低めだということがレポート結果に出ています。

と、ここでオースティンのキャップレートをご紹介する前に、

もしこの記事をお読みの皆さんが『「キャプレートは高い方がいい」と思いがちになってしまう』場合は、

『けれども現実の不動産投資の世界ではそんなことはありません。』

という理由がわかりやすく前・中・後編にまとめられている佐藤さんの記事をご覧ください。

キャップレートは高いほうがいいとは本当か?〜前編

キャップレートは高いほうがいいとは本当か?〜中編

キャップレートは高いほうがいいとは本当か?〜後編

改めまして、オースティンのキャップレート、マルチファミリーでは4%です。(2020年11月現在)

キャップレートの計算方法は皆さんご存知かと思います。

キャップレート = 年間純利益 / 現在の市場価値

年間純利益が上がるか市場価値が下がるとキャップレートは上がりますし、

年間純利益が下がるか市場価値が上がるとキャップレートは下がります。

今回のシリーズを通してお伝えしている通り全米から注目を集め移住が後を経たず、メジャーIT企業の進出を筆頭にこれからも続々と人口が増えていくと予想されるオースティン市場、供給に対する需要の割合が極端に高いです。

それを理由に市場価値が近年では爆発的に上がっているわけです。

地元の商業不動産会社によるレポートにも“Values are appreciating so quickly(市場価値は急速に上昇している)”と評価が書かれています。

なので年間純利益が低いわけではなく、市場価値が上がりまくっている結果のローキャップレートとなっています。

エリア

2020年3月、オースティン市がコロナウィルスの影響により経済活動へ規制をかけたのを皮切りに多くの企業ではオフィスで働く必要の低さ、Work from home(テレワーク)の実用性の高さを感じ始めているようです。

実際にオースティン市場ではダウンタウンの競争率は下がりつつあり、ダウンタウンから10マイルほどの地域からOut side of Austin(オースティン近隣市)にかけての競争率が上がっています。

私が年末から来年にかけてバイ・アンド・ホールド(長期保有)目的で購入したいと考えているエリアもテスラ工場周辺(南東)もしくはアップル社周辺からリーアンダーにかけて(北)です。

フリップの場合はダウンタウンであっても大きな庭付きの古い家が市場に上がった瞬間(むしろ上がる前に)プロのインベスターによって勝ち取られているのを見受けます。

実際に私が掘り出した場合もプロのインベスターにお伝えすると即日オファーを出されています。

アパートメントビルディングは未だ多く更地として残っている郊外、また市内の隙間を埋めるように建設ラッシュです。

不動産の種類

現地の個人投資家の方々はシングルファミリーのバイ・アンド・ホールド(長期保有)でしっかりと賃貸収入を上げながら毎月毎年の市場価値上昇を喜んでいらっしゃいます。

プロや法人として投資されている方々、大きな資本がおありの方の間では供給をつくること、すなわちフリップ(一戸を購入し二棟建て売りに出す)やアパートメントビルディングが流行していると見て取れます。

タイミング

佐藤さんのブログは私も日々勉強のために見させていただいて、過去の記事を読むことも多いです。

2020年11月の現時点で、もしこの記事を読んでいる皆さんが私と同じタイムラインにいらっしゃるならば、オースティン投資、タイミングの観点での狙い目は「今」です。

こちらの不動産業界ではこの時期(10〜12月)ブローケージを完全に閉めるところがある、など所謂オフシーズンなんです。その理由はホリデーシーズンだから。

日本人が世界で最も貯金が好き、といわれているのに対しアメリカは言わずと知れた消費大国。

ホリデーシーズンになると皆

サンクスギビング

ブラックフライデー

クリスマス

等々のホリデーに向けたお買い物に頭がいっぱいでリアルエステート(不動産)のことはすっかり二の次になってしまうんです。

明日に続けます。